Dernière mise à jour : 20 mars 2026
Comment relancer un locataire en cas de loyer impayé ?
Votre locataire n'a pas payé son loyer à la date prévue. Vous ne savez pas comment réagir, ni dans quel délai. Faut-il appeler ? Écrire ? Envoyer un recommandé ?
La relance pour loyer impayé est la première étape d'un processus qui, mal conduit, peut durer des mois et vous coûter cher. En revanche, bien mené, il permet souvent de récupérer les sommes dues sans passer par la case tribunal.
Dans cet article, je vous explique concrètement comment relancer votre locataire, étape par étape, en respectant les règles posées par la loi du 6 juillet 1989. Je vous indique aussi à quel moment il devient indispensable de passer à une démarche plus formelle.
Qu'est-ce qu'une relance pour loyer impayé ?
Une relance pour loyer impayé est un rappel adressé par le bailleur à son locataire pour lui signaler un retard de paiement et lui demander de régulariser sa situation. Ce n'est ni une mise en demeure, ni un acte juridique contraignant. C'est un geste de bon sens, destiné à ouvrir le dialogue.
L'article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire a l'obligation de payer son loyer et ses charges aux termes convenus. Dès le lendemain de la date d'échéance prévue au bail, le loyer est considéré comme impayé.
La relance n'est encadrée par aucun formalisme légal. Elle peut prendre la forme d'un appel téléphonique, d'un SMS, d'un e-mail ou d'un courrier simple. Mais attention : si la situation dégénère, seules les traces écrites auront une valeur probante devant un juge.
L'article 1353 du Code civil rappelle un principe fondamental : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Concrètement, cela signifie que vous devez pouvoir démontrer que vous avez relancé votre locataire, et à quelle date.
Quand faut-il relancer un locataire qui ne paie pas ?
La relance doit être envoyée rapidement, idéalement dans les 5 à 10 jours suivant la date d'échéance du loyer. Plus vous attendez, plus la dette risque de s'accumuler et plus vos chances de recouvrement diminuent.
Ne laissez pas la situation s'enliser. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, fixe un délai de prescription de 3 ans pour toute action dérivant du contrat de bail. En d'autres termes, un bailleur qui reste inactif pendant trois ans perd son droit de réclamer les arriérés.
Dans la pratique, je recommande une progression simple. Un premier contact informel (téléphone, SMS) dans les premiers jours. Puis, si le paiement ne vient pas, une lettre de relance écrite dans les 10 à 15 jours.
Ce premier contact n'a rien de conflictuel. Un retard de loyer peut résulter d'un simple oubli, d'un problème de virement bancaire ou d'une difficulté financière passagère. L'objectif est de comprendre la situation avant de monter en pression.
Comment rédiger une lettre de relance de loyer impayé ?
La lettre de relance n'obéit à aucun formalisme imposé par la loi, mais elle doit contenir des informations précises pour être efficace et exploitable en justice.
Voici les éléments essentiels à y inclure : vos coordonnées et celles du locataire, la référence au contrat de bail (date de signature), le montant exact du loyer impayé, la date d'échéance initialement prévue et le nouveau délai que vous accordez au locataire pour régulariser (généralement 8 à 15 jours).
Le ton doit rester courtois mais ferme. Mentionnez que vous restez disponible pour échanger, tout en rappelant que le paiement du loyer est une obligation légale.
Un point essentiel : envoyez cette lettre en recommandé avec accusé de réception. Ce n'est pas obligatoire à ce stade, mais c'est très fortement conseillé. En cas de contentieux ultérieur ou pour activer votre garantie loyers impayés (GLI), l'accusé de réception sera une pièce décisive de votre dossier.
Pensez aussi à garder une copie de chaque courrier. Si vous doublez la relance par un e-mail, l'article 1366 du Code civil reconnaît à l'écrit électronique la même force probante qu'un écrit papier, à condition que son auteur puisse être identifié et que son intégrité soit garantie.
Quelle différence entre relance et mise en demeure ?
La relance est un rappel amiable, sans conséquence juridique directe. La mise en demeure est un acte formel qui fait courir des intérêts de retard et constitue un préalable souvent indispensable avant toute procédure judiciaire.
La relance, c'est un courrier dans lequel vous rappelez à votre locataire que son loyer est en souffrance et vous lui demandez de payer. C'est une démarche de bonne volonté.
La mise en demeure, en revanche, est une interpellation suffisamment claire et expresse pour produire des effets juridiques. Conformément à l'article 1344-1 du Code civil, elle fait courir les intérêts moratoires au taux légal, sans que le créancier ait besoin de justifier d'un quelconque préjudice.
Concrètement, tant que vous en restez au stade de la relance, aucun intérêt de retard ne court. Dès que vous envoyez une mise en demeure en bonne et due forme, le compteur démarre.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la rédaction d'une mise en demeure efficace, j'ai consacré un article complet à ce sujet : Mise en demeure pour loyer impayé : tout ce qu'il faut savoir.
Le bailleur peut-il facturer des frais de relance ?
Non. Le bailleur ne peut pas facturer de frais de relance ni de pénalités de retard à son locataire. C'est une interdiction claire posée par la loi.
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation. Parmi elles, toute clause qui impose au locataire des pénalités en cas de retard de paiement du loyer est interdite.
Même si votre bail contient une telle clause, elle est nulle et de nul effet. Un juge ne la prendrait pas en considération.
En revanche, dès la mise en demeure, les intérêts moratoires au taux légal courent de plein droit. Ce sont les seuls "frais" que vous pouvez légitimement réclamer. Ils restent modestes, mais ils s'ajoutent à la dette locative.
Que faire si la relance reste sans réponse ?
Si votre locataire ne répond pas à votre relance dans les 8 à 15 jours, il est temps de passer à l'étape supérieure : la mise en demeure, puis le commandement de payer.
Voici la progression logique que je recommande à mes clients :
Étape 1 – La relance amiable (J+5 à J+15 après l'échéance). Contact téléphonique, SMS, e-mail, puis lettre recommandée si nécessaire.
Étape 2 – La mise en demeure (dès le 2e mois d'impayé, voire avant). Lettre recommandée avec AR, dans laquelle vous sommez le locataire de payer sous un délai précis (généralement 8 à 15 jours). Ce courrier doit être rédigé avec soin car il servira de preuve en cas de procédure.
Étape 3 – Le commandement de payer (si la mise en demeure reste sans effet). Un commissaire de justice (ex-huissier) délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose alors d'un délai de 6 semaines pour régulariser sa dette (contre 2 mois auparavant), en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Étape 4 – La procédure judiciaire. Si le délai de 6 semaines expire sans paiement, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail, l'expulsion et le paiement de la dette locative.
Chaque étape mal exécutée peut retarder la procédure de plusieurs mois. C'est pourquoi je conseille de faire appel à un avocat dès le stade de la mise en demeure, pour sécuriser l'ensemble de la démarche.
Faut-il prévenir la caution et la CAF ?
Oui. Deux démarches parallèles sont fortement recommandées dès les premiers impayés : prévenir la caution du locataire et signaler l'impayé à la CAF si le locataire perçoit des aides au logement.
Si une personne s'est portée caution solidaire du locataire, informez-la rapidement par courrier recommandé. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'ailleurs de signifier le commandement de payer à la caution dans un délai de 15 jours après sa signification au locataire. Sans cette formalité, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Si votre locataire bénéficie des APL (aide personnalisée au logement), vous devez signaler l'impayé à la CAF dans les deux mois suivant le premier incident de paiement. La CAF pourra mettre en place un plan d'apurement, permettant au locataire de conserver son aide tout en régularisant progressivement sa dette. Ne pas effectuer ce signalement peut entraîner la suspension pure et simple des APL, ce qui aggrave la situation pour tout le monde.
Quand faut-il consulter un avocat pour un loyer impayé ?
Je recommande de consulter un avocat en droit immobilier dès que le locataire cumule deux mois d'impayés ou que la relance amiable reste sans réponse.
Beaucoup de propriétaires attendent trop longtemps avant de solliciter un professionnel. Le risque est double. D'un côté, la dette s'accumule et le locataire devient de moins en moins solvable. De l'autre, des erreurs de procédure commises sans accompagnement juridique peuvent invalider toute la démarche et faire perdre des mois.
Un avocat intervient utilement à plusieurs niveaux. Il rédige la mise en demeure dans les formes, vérifie que le bail contient bien une clause résolutoire, coordonne le commissaire de justice pour le commandement de payer et prépare l'assignation devant le tribunal si nécessaire.
La procédure d'expulsion pour loyers impayés est strictement encadrée par la loi. Une irrégularité de forme, un délai mal respecté, et le juge peut tout annuler. L'enjeu financier justifie amplement de sécuriser chaque étape.
À noter : votre assurance protection juridique peut prendre en charge tout ou partie des honoraires d'avocat. C'est un réflexe que beaucoup de propriétaires oublient. Pensez à vérifier votre contrat.
Combien de temps dure une procédure pour loyers impayés ?
Du premier impayé à l'expulsion effective, une procédure complète peut durer de 6 mois à plus de 2 ans selon la complexité du dossier et l'encombrement du tribunal.
La phase amiable (relance + mise en demeure) prend généralement 1 à 2 mois. Le commandement de payer ouvre un délai de 6 semaines. L'assignation devant le tribunal et l'obtention d'un jugement nécessitent encore 2 à 6 mois. Enfin, l'exécution du jugement (commandement de quitter les lieux, intervention du commissaire de justice) ajoute 2 à 4 mois supplémentaires.
Sans oublier la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, durant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée (sauf exceptions très limitées).
C'est la raison pour laquelle agir vite est la meilleure stratégie. Plus la relance intervient tôt, plus le bailleur limite ses pertes. À l'inverse, chaque mois d'attente est un mois de loyer potentiellement irrécupérable.
L'essentiel à retenir
La relance doit être envoyée dans les 5 à 15 jours suivant le premier retard de loyer. N'attendez pas.
Gardez une trace écrite de chaque relance : courrier recommandé, e-mail, SMS. Ces preuves sont indispensables en cas de contentieux.
Le bailleur ne peut pas facturer de frais de relance au locataire, conformément à l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai du commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines.
Le délai de prescription pour réclamer des arriérés de loyer est de 3 ans (article 7-1, loi du 6 juillet 1989). Ne laissez pas le temps jouer contre vous.
Vous êtes bailleur et votre locataire ne paie plus son loyer ? Ne laissez pas la dette s'accumuler. En tant qu'avocat en droit immobilier à Bressuire, j'accompagne les propriétaires à chaque étape de la procédure de recouvrement, de la première relance à l'audience. Contactez-moi pour faire le point sur votre situation.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
Mon rôle est de vous permettre de comprendre vos droits, d’identifier les leviers d’action et d’agir rapidement, que ce soit par la négociation ou devant le tribunal.
J'ai choisi de m’installer à Bressuire pour proposer une relation de proximité, humaine et accessible à mes clients.
Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
Peut-on envoyer une relance de loyer impayé par e-mail ?
Oui, c'est parfaitement possible. L'article 1366 du Code civil reconnaît la même valeur probante à l'écrit électronique qu'à l'écrit papier, si l'auteur est identifiable. Cependant, un recommandé avec AR reste préférable pour constituer une preuve solide.
Au bout de combien de jours de retard faut-il relancer ?
La loi ne fixe aucun délai. En pratique, une relance dans les 5 à 10 jours après la date d'échéance est recommandée. Si le retard dépasse 15 jours, un courrier recommandé s'impose.
Un SMS de relance a-t-il une valeur juridique ?
Le SMS est recevable comme preuve devant un juge. Il constitue un commencement de preuve par écrit. Conservez les captures d'écran avec les dates d'envoi. Mais il ne remplace pas un recommandé avec AR pour les étapes formelles.
Le bailleur peut-il résilier le bail dès le premier impayé ?
Pas immédiatement. Si le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Que se passe-t-il si le locataire perçoit les APL ?
Le bailleur doit signaler l'impayé à la CAF dans les 2 mois. La CAF peut mettre en place un plan d'apurement. Si le bailleur ne signale pas l'impayé, les APL peuvent être suspendues, ce qui aggrave la dette du locataire.
