‍Qu’est-ce qu’une mise en demeure pour loyer impayé ?

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Définition

La mise en demeure est une lettre officielle et formelle, portant interpellation suffisante, qu’un propriétaire adresse à son locataire lorsqu’il ne paie pas son loyer.

Généralement, elle marque la dernière étape avant le passage en justice.

A noter : elle peut résulter soit, et c'est le plus évident, d'un courrier recommandé, soit, si le contrat le prévoit, du seul défaut de paiement du locataire.

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Différence entre relance et mise en demeure

Une relance peut être un appel, un SMS, un mail ou une lettre simple, par lequel le propriétaire rappelle à son locataire que des loyers lui sont dus.

Exemple : "Madame, Monsieur, je vous rappelle les loyers des mois d'avril et mai, actuellement en souffrance, pour un montant total de 1 000 €. Je vous remercie de procéder à leur règlement. Cordialement,

La mise en demeure, elle, est un document juridique explicite qui emporte des conséquences légales.

La mise en demeure n'est pas un simple rappel d'un loyer impayé.

C'est une interpellation claire et expresse, par laquelle le propriétaire somme son locataire de payer.

Exemple : Madame, Monsieur, vous n'avez pas payé les loyers des mois d'avril et mai, pour un montant total de 1 000 €. Par conséquent, je vous mets en demeure, sous quinzaine à compter de la réception de la présente, de procéder à leur règlement. Cordialement,

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Quand envoyer une mise en demeure ?

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Après des relances amiables

Il est toujours conseillé de tenter le dialogue d’abord.

Essayez d'obtenir le paiement des loyers en envoyant des mails, SMS, courriers postaux ou d'appeler téléphoniquement le locataire.

Il est important de mettre en oeuvre ces tentatives avant toute chose, car il est possible que votre locataire se mette en règle de lui-même, ce qui vous évitera des frais de justice et un procès.

La mise en demeure s’envoie lorsque ces tentatives échouent.

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Les signes qu’il faut passer à l’étape officielle

• Retards répétés de paiement.
• Absence totale de réaction du locataire voir refus complet e paiement.
• Montants qui s’accumulent.

Mon conseil : laissez quelques jours au locataire pour se mettre en règle, mais n'attendez pas trop non plus. Je vous conseille de lui adresser une mise en demeure dès 2 loyers impayés.

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Les règles légales à respecter

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Obligation de payer le loyer

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est claire : le locataire doit payer son loyer et ses charges aux dates prévues.

Cette obligation du locataire est considérée comme absolument essentielle et fondamentale.

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Aucun frais supplémentaire

Un propriétaire ne peut pas facturer de frais de relance ou de mise en demeure au locataire.

Cette interdiction est fixée par l'article 4, i) de la loi du 6 juillet 1989.

A noter : le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail si son locataire ne paie pas ou paie mal son loyer (retards, impayés, etc.)

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Délais légaux

En pratique, le délai laissé est généralement de 8 à 21 jours. La loi ne fixe aucun délai impératif.

A noter : ne pas confondre le délai de paiement fixé par la mise en demeure (qui n'est pas réglementé par la loi), et le délai de paiement laissé au locataire qui a reçu un commandement de payer (6 semaines).

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Comment envoyer une mise en demeure ?

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Lettre recommandée avec AR (LRAR)

C’est la méthode la plus courante et la plus sûre.

Mon conseil : je vous recommande d'envoyer cette mise en demeure par LRAR et de bien conserver la preuve de réception par le locataire. Cela vous permettra de prouver que vous avez bien envoyé cette lettre.

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Par commissaire de justice

Le commissaire de justice (ex-huissier) peut délivrer officiellement la lettre, ce qui renforce sa valeur.

A noter : cette solution a un coût, mais c'est la solution la plus fiable, car l'huissier est un officier public assermenté, ce qui garantira parfaitement la remise de cette mise en demeure.

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Par avocat

Un avocat peut également notifier la mise en demeure et conseiller sur la suite.

A noter : un avocat a l'habitude des procès. Il utilise son expérience pour déterminer ce qu'il peut rédiger, et ce qu'il convient au contraire d'omettre.

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Les mentions conseillées dans la lettre

• Nom et coordonnées du bailleur et du locataire.
• Montant exact des loyers et charges dus.
• Délai de régularisation.
• Conséquences en cas de non-paiement.

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Exemple de modèle de lettre de mise en demeure

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"Objet : Mise en demeure de payer les loyers impayés  

Madame, Monsieur,  

Malgré nos relances, vous restez redevable d’un montant total de [X €] au titre des loyers et charges pour la période du [date] au [date].  

Je vous mets en demeure de régulariser cette dette dans un délai de 21 jours à compter de la réception de la présente.

 
À défaut, je serai contraint d’engager une procédure judiciaire pouvant aboutir à la résiliation de votre bail.  

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.  

[Nom, signature]"

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Après la mise en demeure : que se passe-t-il ?

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Commandement de payer

Si le locataire ne réagit pas, vous devez contacter un commissaire de justice (huissier de justice), qui délivrera un commandement de payer.

Un commandement de payer est un cran plus fort que la mise en demeure.

Il est rédigé par un commissaire de justice et laisse au locataire un délai pour payer ses loyers impayés.

Ce commandement doit également être envoyé à un organisme d'Etat spécifique par l'huissier.

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Délai légal

Le locataire dispose alors de 6 semaines pour payer ses loyers.

A défaut de paiement de ses loyers, le contrat de bail est automatiquement anéanti. 

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Procédure judiciaire

En cas de défaut de paiement des loyers dans le délai de 6 semaines, le propriétaire saisira les tribunaux pour que le contrat de bail soit anéanti et procéder à l’expulsion du locataire.

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Les conséquences pour le locataire

• Risque d’expulsion.
• Frais judiciaires éventuels.
• Pénalités de retard

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Les droits du locataire

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Contester la dette

Si le montant est erroné, le locataire peut le contester.

Généralement, le montant de la dette du locataire est débattu durant le procès visant à obtenir son expulsion.

Mon conseil : en tant que locataire, gardez bien la preuve du paiement de chaque mois de loyer. Ainsi, le mieux est de payer vos loyers par virements bancaires, ce qui vous permettra de justifier de leur paiement.

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Demander des délais

Un juge peut accorder jusqu’à 3 ans de délai pour régulariser.

Pour obtenir ce délai de paiement, vous devez prouver :

• Avoir repris le paiement (entier) du loyer courant avant l'audience

• Etre en capacité de rembourser votre dette

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Conseils pratiques pour le propriétaire

• Rester courtois et factuel.
• Conserver toutes les preuves de relance (preuves de réception des courriers, commandement d'huissier, etc.)
• Éviter les menaces inutiles.
• Ne pas perdre de temps et saisir immédiatement un avocat pour préserver vos droits

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Conseils pratiques pour le locataire

• Ne jamais ignorer une mise en demeure.
• Répondre rapidement et proposer une solution (échelonnement, etc.)

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Évolutions récentes de la loi

Depuis juillet 2025, deux nouveautés :

• Réduction du délai de régularisation suivant le commandement à 6 semaines.
• Possibilité de réaliser des saisies sur salaires du locataire si le contrat de bail est rédigé par un notaire.

Mon conseil : faites rédiger votre contrat de bail par un notaire, afin de pouvoir saisir les salaires de votre locataire en cas d'impayés.

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Erreurs fréquentes à éviter

• Envoyer la lettre trop vite.
• Oublier d’indiquer le montant exact dû.
• Employer un ton agressif.
• Laisser traîner.

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Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

• Éviter les erreurs de procédure.
• Gagner du temps.
• Sécuriser la démarche.

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Conclusion

La mise en demeure pour loyer impayé est une étape cruciale.

Elle permet au propriétaire de faire valoir ses droits tout en laissant une dernière chance au locataire de régulariser sa situation.

Bien rédigée, claire et courtoise, elle évite souvent d’aller jusqu’à l’expulsion.