Constat d'huissier ou expertise : constater les malfaçons

Un carrelage qui sonne creux six mois après la pose, une fissure qui traverse un enduit de façade refait l'an dernier, une infiltration qui apparaît dès la première grosse pluie après la réfection de la toiture : le réflexe est presque toujours le même, appeler un commissaire de justice pour « faire constater ». C'est souvent une bonne idée, mais pas toujours pour les raisons que l'on croit. Dans notre pratique, nous voyons régulièrement arriver des dossiers où le client a payé un constat détaillé, très bien fait, qui ne permet malgré tout pas de gagner le procès, parce qu'il décrit un désordre sans en établir la cause ni l'imputer à qui que ce soit. Ce guide compare frontalement les deux outils de preuve que sont le constat de commissaire de justice et l'expertise judiciaire : ce que chacun démontre, ce qu'il ne démontre pas, ce qu'il coûte, et à quel moment précis il s'impose.

Par Thomas Veron, Avocat au barreau des Deux-Sèvres

Deux outils de preuve qui ne répondent pas à la même question

La confusion vient d'une évidence trompeuse : les deux professionnels se déplacent, regardent, photographient et rédigent un document. Leur mission juridique est pourtant radicalement différente.

Le commissaire de justice, dénomination qui a remplacé celle d'huissier de justice depuis le 1er juillet 2022 en application de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, dresse des constatations purement matérielles. Le texte est d'une clarté absolue sur ce point.

« Il peut, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. » (ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, article 1er)

L'expert judiciaire, lui, est un technicien désigné par un juge sur le fondement des articles 232 et suivants du code de procédure civile. Sa mission n'est pas de décrire mais d'expliquer : d'où vient le désordre, quel intervenant en répond, combien coûte la remise en état, quelle garantie est mobilisable.

Autrement dit : le constat établit un état, l'expertise établit une responsabilité technique. Confondre les deux, c'est acheter un thermomètre en croyant acheter un diagnostic. Pour le détail du déroulement d'une mesure d'expertise en matière de travaux défectueux, nous renvoyons à notre article consacré à l'expertise en cas de travaux mal faits, le présent guide se concentrant sur l'arbitrage entre les deux outils.

Ce que prouve réellement un constat de commissaire de justice

Une force probante réelle mais encadrée

Le constat n'est pas un simple témoignage. En matière civile, les constatations du commissaire de justice font foi jusqu'à preuve contraire. Concrètement, l'adversaire qui veut contester ce qui est écrit doit apporter lui-même des éléments démontrant que la description est fausse. C'est un renversement de charge très confortable. En matière pénale, en revanche, le même constat ne vaut que simple renseignement, soumis à la libre appréciation du juge.

Ce que le constat verrouille, et que rien d'autre ne verrouille aussi bien :

• la date certaine du désordre, élément décisif quand se pose la question de la réception des travaux, du point de départ d'une garantie ou d'un délai de prescription
• la matérialité de ce qui est visible : longueur et largeur d'une fissure relevées au réglet, nombre de carreaux désolidarisés, traces d'humidité avec mesure au testeur, absence d'un ouvrage prévu au devis
• l'étendue du phénomène à l'instant T, ce qui permettra plus tard de démontrer son caractère évolutif par comparaison
• l'état d'avancement d'un chantier, point capital en cas d'abandon par l'entreprise
• les déclarations spontanées recueillies sur place, que le commissaire de justice retranscrit sans les valider

Des libellés concrets, pas des impressions

Un bon constat décrit de façon opposable. Au lieu de « les peintures sont mal faites », il écrit : « sur le mur nord de la pièce de vie, je constate la présence de coulures verticales de peinture blanche sur une hauteur d'environ un mètre depuis le plafond, ainsi que la présence de reprises visibles laissant apparaître le support par transparence sur une surface d'un mètre carré environ ». Au lieu de « la toiture fuit », il écrit : « dans les combles, je constate la présence de traces d'humidité brunes sur la sous-face du plancher, ainsi que la présence d'un seau en plastique contenant environ deux centimètres d'eau à l'aplomb de ces traces ».

Cette rigueur descriptive est ce qui fait la valeur du document. Un constat qui glisse vers l'appréciation technique dépasse la mission légale du commissaire de justice et s'expose à être écarté sur ce point par le juge.

Ce qu'un constat ne prouve jamais

C'est le point que ce guide veut marteler, parce qu'il est la source de la plupart des désillusions.

Le constat ne dit pas la cause. Il décrit une fissure ; il ne dit pas si elle provient d'un défaut de fondation, d'un retrait de matériau, d'un tassement différentiel du sol argileux ou d'une sécheresse. Or en matière de construction, c'est la cause qui détermine le responsable.

Le constat ne dit pas l'imputabilité. Quand trois corps de métier sont intervenus, le maçon, le couvreur et le plaquiste, le constat ne désigne pas celui qui a fauté. Il ne répartit pas les parts de responsabilité.

Le constat ne qualifie pas juridiquement le désordre. Il ne dit pas si l'on est en présence d'un désordre de nature décennale au sens de l'article 1792 du code civil, c'est-à-dire compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, ou d'un simple défaut de conformité contractuelle relevant de l'article 1231-1. Cette qualification commande pourtant l'assurance mobilisable et le délai d'action.

Le constat ne chiffre pas la réparation. Le commissaire de justice n'établit pas de devis et n'évalue pas un préjudice. Un devis d'entreprise annexé au constat reste un devis unilatéral, contestable.

Le constat est unilatéral. Il est établi à la demande d'une seule partie, sans que l'adversaire ait été convoqué pour formuler ses observations. Cette absence de contradiction n'annule pas le document, mais elle en relativise la portée dès qu'il s'agit de trancher un débat technique. La Cour de cassation, réunie en chambre mixte en 2012, a posé le principe selon lequel le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une seule partie, hors la présence de l'autre. Le raisonnement irrigue tout le contentieux de la preuve technique : un document unilatéral doit être corroboré.

Un constat, aussi précis soit-il, n'est donc pas un rapport d'expertise au rabais. C'est un autre objet.

Quand le constat s'impose, seul et immédiatement

Il existe des situations où faire constater une malfaçon par un commissaire de justice n'est pas une option mais une urgence, parce que la preuve est périssable.

La preuve va disparaître. Le désordre est visible aujourd'hui et ne le sera plus demain : une infiltration active pendant un épisode pluvieux, un défaut d'étanchéité sous une chape qui va être recouverte, l'absence d'un film pare-vapeur avant pose du placo, un ferraillage insuffisant avant coulage. Une fois recouvert, l'ouvrage devient inaccessible et sa vérification supposera une démolition coûteuse. Un constat huissier travaux malfaçon réalisé au bon moment du chantier vaut alors dix expertises tardives.

Le chantier est abandonné. L'entreprise ne revient plus, les matériaux restent sur place, le logement est inhabitable. Il faut geler l'état d'avancement avant de faire intervenir une entreprise de substitution, sous peine de ne plus jamais pouvoir démontrer ce que le premier intervenant avait ou n'avait pas réalisé.

La réception approche. Avant de signer un procès-verbal de réception, faire constater les désordres apparents permet de rédiger des réserves précises et opposables. Une réception prononcée sans réserve purge les vices apparents : c'est l'une des erreurs les plus coûteuses que nous rencontrons.

Les travaux viennent du voisin. Fissures apparues pendant des terrassements mitoyens, projections, dépôt de gravats : le constat préventif réalisé avant le démarrage du chantier voisin, puis le constat contradictoire des dommages, constituent le couple de preuves le plus efficace. À noter que si l'accès à une propriété privée tierce est nécessaire, il faut une autorisation judiciaire obtenue sur requête.

Il faut appuyer une mise en demeure. Un courrier recommandé accompagné d'un constat daté change la nature de la discussion avec l'artisan et avec son assureur. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, sans juge.

Il faut chiffrer un désordre simple et incontesté. Quand la malfaçon est évidente, sans enjeu technique, sans pluralité d'intervenants et sans contestation sur l'origine, par exemple un carrelage posé avec un désaffleurement visible ou une menuiserie livrée dans une teinte différente de celle commandée, le constat suffit souvent à emporter la conviction du tribunal, complété par des devis de reprise.

Autre atout pratique : depuis la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite loi Macron, le commissaire de justice dispose d'une compétence nationale pour dresser des constats. Un propriétaire de Bressuire peut donc faire intervenir le professionnel de son choix sur une résidence secondaire située à l'autre bout de la France.

Quand l'expertise judiciaire devient incontournable

Dès que la question posée commence par « pourquoi » ou « qui », le constat ne suffit plus.

L'expertise s'impose lorsque la cause du désordre est discutée, lorsque plusieurs intervenants sont susceptibles d'être responsables, lorsque le désordre est évolutif ou structurel, lorsqu'il faut chiffrer de manière opposable un coût de reprise significatif, lorsqu'un assureur conteste sa garantie, ou lorsqu'il faut qualifier le désordre au regard de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil, de la garantie biennale de bon fonctionnement de l'article 1792-3 ou de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6.

Le référé expertise, le bon véhicule procédural

La voie normale est la mesure d'instruction in futurum de l'article 145 du code de procédure civile.

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le seuil d'admission est volontairement bas : il suffit d'un motif légitime, pas d'une démonstration de responsabilité. Un constat de commissaire de justice produit à l'appui de l'assignation en référé est d'ailleurs un excellent moyen de caractériser ce motif légitime. Les deux outils ne s'opposent pas, ils s'enchaînent.

L'ordonnance désigne l'expert, fixe sa mission et met à la charge du demandeur une provision à consigner au greffe (article 269 du code de procédure civile). Attention : à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert devient caduque (article 271 du code de procédure civile). Nous avons vu des dossiers perdus pour ce seul motif.

Le contradictoire, valeur ajoutée majeure

Toutes les parties sont convoquées aux réunions d'expertise : le maître d'ouvrage, les entreprises, le maître d'œuvre, les assureurs. Chacune peut adresser des observations écrites à l'expert, les « dires », que celui-ci doit prendre en considération et auxquelles il doit répondre dans son rapport (article 276 du code de procédure civile). Cette discussion technique organisée est exactement ce qui manque au constat.

Le rapport déposé (article 282 du code de procédure civile) ne lie pas le juge, mais il est en pratique la colonne vertébrale du jugement au fond.

Un effet secondaire précieux sur les délais

L'article 2239 du code civil suspend la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. Pour des désordres découverts tardivement, notamment à l'approche de l'expiration du délai décennal, le référé expertise n'est pas seulement un outil de preuve, c'est un outil de sauvegarde du droit d'agir.

Le coût réel de chaque solution

Prix d'un constat de commissaire de justice sur malfaçon

Contrairement à une idée répandue, il n'existe pas de tarif réglementé applicable au constat dressé à la demande d'un particulier. Les prestations soumises au tarif réglementé des commissaires de justice sont limitativement énumérées par les articles R. 444-1 et suivants du code de commerce, pris en application de la loi du 6 août 2015. Le constat sur réquisition d'un particulier n'y figure pas : il relève d'honoraires libres, négociés avant intervention.

Ce qui fait varier le prix d'un constat huissier pour malfaçon :

• la durée sur place, qui n'a rien de comparable entre un constat de fissure dans une pièce et le relevé d'un pavillon entier
• la distance du déplacement et le temps de trajet
• le volume et le traitement des annexes photographiques, un constat de chantier générant souvent plusieurs dizaines de clichés numérotés
• les moyens techniques mobilisés : prises de vue par drone pour une toiture, humidimètre, thermographie, nacelle, ouverture d'ouvrage par un tiers
• l'urgence et l'intervention en dehors des heures ouvrables
• la nécessité d'une autorisation judiciaire préalable en cas d'accès à un terrain tiers, qui ajoute une procédure sur requête

En pratique, le tarif d'un constat reste sans commune mesure avec celui d'une expertise judiciaire. Le réflexe à avoir est simple : demander un devis écrit avant toute intervention, en décrivant précisément l'objet du constat et la surface concernée. Une étude sérieuse le fournit systématiquement.

Coût d'une expertise judiciaire

L'expertise est nettement plus lourde financièrement. Il faut compter la provision consignée au greffe, souvent complétée en cours de mission par des provisions complémentaires si l'expert doit faire réaliser des sondages destructifs ou s'adjoindre un sapiteur, c'est-à-dire un spécialiste d'une autre discipline. S'ajoutent les honoraires d'avocat, indispensables dès lors que la mesure suppose une assignation en référé et un suivi actif des réunions et des dires.

Trois leviers permettent d'alléger la facture. D'abord, les frais d'expertise sont des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile : le juge du fond les met en principe à la charge de la partie perdante (article 696), et l'article 700 permet de demander une contribution aux frais d'avocat. Ensuite, beaucoup de contrats multirisques habitation comportent une garantie protection juridique qui prend en charge tout ou partie de la consignation et des honoraires : c'est le premier réflexe à avoir, avant même d'engager la procédure. Enfin, lorsqu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite, c'est elle qui organise et finance l'expertise, avec des délais contraints par l'article L. 242-1 du code des assurances.

Le vrai calcul n'est donc pas « constat pas cher contre expertise chère ». Il est : quel outil me permet d'obtenir la réparation que je recherche ? Un constat économique qui ne démontre pas la cause d'un désordre à plusieurs dizaines de milliers d'euros de reprise est un mauvais investissement. Une expertise judiciaire engagée pour une porte de placard mal ajustée en est un autre.

La stratégie séquentielle : utiliser les deux dans le bon ordre

Dans la majorité des dossiers de construction sérieux, la séquence efficace est la suivante.

1. Constat immédiat dès la découverte du désordre, pour figer la date et l'état, surtout si la preuve est menacée.
2. Mise en demeure de l'entreprise par lettre recommandée avec avis de réception, constat en annexe, avec un délai raisonnable pour intervenir et une déclaration simultanée à son assureur.
3. Déclaration de sinistre à sa propre protection juridique et, le cas échéant, à la dommages-ouvrage.
4. Référé expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile si aucune solution n'émerge, le constat servant à caractériser le motif légitime.
5. Action au fond en réparation, appuyée sur le rapport d'expertise.

Trois erreurs reviennent constamment. La première consiste à réparer avant de faire constater, ce qui détruit la preuve et ferme souvent la porte à toute indemnisation. La deuxième consiste à faire constater trop tard, une fois le désordre partiellement masqué ou après une intervention de l'entreprise. La troisième consiste à attendre l'expertise pour agir, alors que la prescription court : le délai de droit commun de l'article 2224 du code civil est de cinq ans à compter de la connaissance des faits, et les délais spécifiques à la construction courent depuis la réception.

Bien préparer un constat pour qu'il serve ensuite l'expertise

Un constat bien conçu fait gagner du temps à l'expert et rend la mission plus efficace. Quelques réflexes simples :

• rassembler en amont le devis signé, le marché, les plans, les factures, le procès-verbal de réception et les échanges écrits avec l'entreprise
• indiquer au commissaire de justice les points précis à décrire, pièce par pièce, plutôt que de le laisser improviser
• demander des relevés chiffrés systématiques : dimensions, hauteurs, nombre d'éléments affectés, points de mesure d'humidité localisés
• faire figurer des repères d'échelle sur les photographies et faire numéroter les clichés en annexe
• ne pas demander au commissaire de justice un avis technique qu'il n'a pas le pouvoir de donner : cela fragilise l'acte
• conserver les matériaux défectueux déposés, ils pourront être analysés en expertise

Conclusion : arbitrer selon la question posée, pas selon le budget

Le critère de choix n'est ni le prix ni l'urgence ressentie. C'est la nature de la question à laquelle il faut répondre. Si la question est « qu'est-ce qui existe, et depuis quand ? », le constat de commissaire de justice est l'outil exact, rapide, opposable et proportionné. Si la question est « pourquoi ce désordre est-il apparu et qui doit payer ? », seule une expertise contradictoire y répondra utilement, et aucun constat, aussi détaillé soit-il, ne fera l'affaire.

Notre parti pris est clair : dans les dossiers de construction d'un enjeu significatif, le constat n'est pas une alternative à l'expertise, c'est son préalable. Il coûte peu, il sécurise une date et un état, il crédibilise la demande en référé, et il évite qu'un désordre disparaisse sous un enduit avant que le juge n'ait pu le regarder.

Si vous découvrez une malfaçon aujourd'hui, faites d'abord deux choses avant même d'appeler un professionnel : photographiez tout, en datant les clichés, et vérifiez si votre contrat d'assurance habitation comporte une garantie protection juridique. Puis faites valider par un avocat, avant de commander le constat, la liste exacte des points à faire décrire. Un constat mal ciblé coûte le même prix qu'un constat utile.

Questions fréquentes

Un constat de commissaire de justice suffit-il pour obtenir une indemnisation devant le tribunal ? Cela dépend de la complexité du désordre. Pour une malfaçon simple, visible, non contestée dans son origine et impliquant un seul intervenant, un constat accompagné de devis de reprise emporte souvent la conviction du juge. Dès que la cause du désordre est discutée ou que plusieurs entreprises et assureurs sont en cause, le constat ne suffit plus : il décrit sans expliquer, et l'article 1er de l'ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 lui interdit expressément tout avis sur les conséquences de fait ou de droit.

Quel est le tarif d'un constat d'huissier pour une malfaçon ? Le constat dressé à la demande d'un particulier n'entre pas dans la liste des prestations à tarif réglementé des articles R. 444-1 et suivants du code de commerce. Les honoraires sont donc libres et fixés avant intervention. Ils varient selon la durée sur place, la distance, le nombre de photographies annexées et les moyens techniques mobilisés, par exemple un drone pour une toiture. Il faut systématiquement demander un devis écrit et détaillé avant de missionner l'étude.

Faut-il convoquer l'artisan lors du constat ? Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est souvent stratégique. Un constat établi en présence de l'entreprise, ou après l'avoir régulièrement convoquée par lettre recommandée, devient beaucoup plus difficile à contester ensuite. Le caractère unilatéral est en effet la principale faiblesse du constat dans un débat technique, la jurisprudence considérant qu'un élément de preuve établi hors la présence de l'adversaire doit être corroboré par d'autres éléments soumis à la discussion.

Combien de temps faut-il pour obtenir une expertise judiciaire ? Il faut distinguer deux temps. L'obtention de l'ordonnance de référé désignant l'expert, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, prend généralement quelques semaines à quelques mois selon l'encombrement de la juridiction. L'exécution de la mission est bien plus longue, surtout en présence de sondages destructifs, de sapiteurs ou de désordres évolutifs nécessitant une observation dans la durée. C'est précisément pour cette raison qu'un constat immédiat conserve toute son utilité : il fige l'état initial pendant que la procédure suit son cours.

Puis-je faire constater une malfaçon chez mon voisin ou sur un chantier auquel je n'ai pas accès ? Non, pas librement. Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans une propriété privée sans l'accord de son occupant. En cas de refus, il faut saisir le juge par requête pour obtenir l'autorisation d'y procéder, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile combiné aux articles 493 et suivants. Cette procédure est courante en matière de fissures provoquées par des terrassements mitoyens.

L'expertise judiciaire interrompt-elle les délais pour agir ? Elle les suspend. L'article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. C'est un point décisif lorsque le délai décennal de l'article 1792-4-1 du code civil approche de son terme. Un simple constat de commissaire de justice, lui, n'a aucun effet sur la prescription.

Mon assurance peut-elle prendre en charge le constat ou l'expertise ? Fréquemment, oui. La garantie protection juridique, souvent incluse dans les contrats multirisques habitation, couvre selon les contrats les frais de constat, la consignation d'expertise et une partie des honoraires d'avocat. Pour une construction neuve ou une rénovation lourde, l'assurance dommages-ouvrage de l'article L. 242-1 du code des assurances organise et finance elle-même l'expertise, avec des délais de réponse contraints. Il faut vérifier ces garanties avant d'engager la moindre dépense.

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