Dernière mise à jour : 25 mars 2026

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Comment forcer la vente d'un bien en indivision quand un héritier refuse ?

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Vous êtes propriétaire d'un bien en indivision et l'un des coïndivisaires bloque la vente. Rien n'avance, le bien se dégrade, les charges s'accumulent. Cette situation, je la rencontre régulièrement dans mon cabinet.

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La loi offre pourtant des solutions concrètes pour sortir de cette impasse. L'article 815 du Code civil pose un principe fondamental : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Dans cet article, je vous explique pas à pas comment obtenir la vente d'un bien indivis, même face au refus d'un coïndivisaire.

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Qu'est-ce que l'indivision ?

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L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans que celui-ci soit matériellement divisé entre elles. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite (par exemple 1/3 ou 1/4) de l'ensemble du bien.

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Cette situation naît le plus souvent d'une succession (les héritiers deviennent collectivement propriétaires des biens du défunt), d'un achat en commun (concubins qui achètent ensemble) ou d'une séparation (divorce, dissolution de PACS).

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Le problème majeur de l'indivision tient à ses règles de décision. Les actes les plus importants — comme la vente du bien — nécessitent en principe l'accord unanime de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Un seul refus suffit donc à tout bloquer.

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Peut-on vendre un bien indivis sans l'accord de tous ?

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Oui, la vente d'un bien indivis est possible même si tous les indivisaires ne sont pas d'accord. Le Code civil prévoit deux mécanismes principaux pour contourner le blocage d'un indivisaire minoritaire.

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Le premier repose sur la règle des deux tiers instaurée par l'article 815-5-1 du Code civil. Le second passe par l'autorisation judiciaire individuelle prévue à l'article 815-5 du Code civil, lorsque le refus d'un coïndivisaire met en péril l'intérêt commun.

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Il existe également une troisième voie : demander le partage judiciaire devant le tribunal. Ce partage peut aboutir à la vente forcée du bien par licitation si le bien ne peut pas être commodément partagé en nature.

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Comment fonctionne la règle des deux tiers (article 815-5-1 du Code civil) ?

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Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis peuvent obtenir l'autorisation judiciaire de vendre le bien, même contre la volonté des autres. C'est le mécanisme le plus utilisé en pratique.

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Attention : il s'agit bien de deux tiers des droits indivis (en valeur), et non de deux tiers du nombre d'indivisaires. Si trois héritiers détiennent respectivement 50 %, 25 % et 25 % du bien, il suffit que le premier et l'un des deux autres soient d'accord pour atteindre le seuil de 75 %.

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La procédure se déroule en plusieurs étapes strictement encadrées par la loi.

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Expression de la volonté devant notaire

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Les indivisaires majoritaires doivent d'abord exprimer leur intention de vendre devant un notaire, qui recueille leur accord par acte authentique. Le notaire dispose ensuite d'un délai d'un mois pour faire signifier cette intention aux indivisaires qui n'y ont pas participé.

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La Cour de cassation a toutefois précisé que le dépassement de ce délai d'un mois n'entraîne aucune sanction (Cass. 1re civ., 20 novembre 2019, n° 18-23.762). Ce qui compte, c'est que la signification ait bien été effectuée et que l'indivisaire ait ensuite disposé du délai de trois mois pour répondre.

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Délai de réponse de trois mois

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À compter de la signification, les indivisaires minoritaires disposent de trois mois pour se manifester. Ils peuvent accepter la vente, s'y opposer expressément, ou ne pas répondre.

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Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent ou gardent le silence, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés. Ce document est indispensable pour saisir le tribunal.

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Saisine du tribunal judiciaire

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Le dossier est ensuite transmis au tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Le juge peut alors autoriser la vente à une condition essentielle : que celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires (article 815-5-1 du Code civil).

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Le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation. Il examine si le refus de l'indivisaire minoritaire est justifié par un intérêt légitime — par exemple, s'il occupe le bien à titre de résidence principale ou s'il exploite un fonds de commerce dans les lieux.

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Quand un indivisaire peut-il agir seul pour vendre (article 815-5 du Code civil) ?

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Un indivisaire peut être autorisé par le juge à vendre seul le bien indivis si le refus d'un coïndivisaire met en péril l'intérêt commun. Ce mécanisme est prévu par l'article 815-5 du Code civil.

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Contrairement à la procédure des deux tiers, cette voie ne nécessite pas de détenir une majorité des droits indivis. Elle est ouverte à tout indivisaire, quelle que soit sa quote-part. Mais elle impose de démontrer que le refus de vendre menace concrètement les intérêts de l'indivision.

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Les tribunaux ont admis ce péril dans plusieurs situations : nécessité de payer les droits de succession, dégradation avancée du bien laissé à l'abandon, impossibilité de faire face aux charges courantes (taxes foncières, charges de copropriété, travaux urgents).

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En revanche, la Cour d'appel d'Amiens a rappelé que l'intérêt personnel d'un indivisaire ne suffit pas à caractériser l'urgence au sens de l'article 815-6 du Code civil (CA Amiens, 1re ch. civ., 12 janvier 2023, n° RG 21/03654). Vouloir vendre pour financer un nouveau projet immobilier ou souscrire un prêt avant un certain âge ne constitue pas un péril pour l'intérêt commun.

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Qu'est-ce que la licitation et comment se déroule-t-elle ?

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La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis, ordonnée par le tribunal lorsque le partage en nature est impossible et que les indivisaires ne parviennent pas à s'entendre. C'est souvent l'aboutissement d'une procédure de vente forcée en indivision.

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La licitation — autrement dit la vente aux enchères judiciaire d'un bien indivis — intervient quand aucun accord amiable n'a pu être trouvé. L'article 1686 du Code civil la définit comme la vente d'un bien commun qui ne peut être partagé commodément ni sans perte.

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Déroulement de la procédure

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L'indivisaire qui poursuit la vente doit d'abord assigner les autres coïndivisaires devant le tribunal judiciaire. L'assignation doit contenir un descriptif du patrimoine à partager et préciser les diligences entreprises en vue d'un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile).

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Le tribunal, s'il ordonne la licitation, fixe la mise à prix du bien et les conditions essentielles de la vente. Il désigne un notaire ou un avocat pour rédiger le cahier des conditions de vente, qui décrit le bien, ses caractéristiques et les modalités de l'adjudication.

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La vente fait ensuite l'objet d'une publicité dans les journaux d'annonces légales et sur internet. Une visite du bien est organisée avant l'audience. L'adjudication se déroule à la barre du tribunal judiciaire.

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Droit de préemption des indivisaires

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Point essentiel : les indivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Après l'adjudication, chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois suivant la notification de la vente. Ce mécanisme protège les indivisaires qui souhaitent conserver le bien dans le patrimoine familial.

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Passé le délai de préemption et le délai de surenchère de 10 jours, la vente devient définitive.

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Quels sont les risques de la vente forcée en indivision ?

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La vente forcée comporte des risques réels, notamment une décote du prix de vente et des frais de procédure importants. Il faut les anticiper avant de s'engager dans cette voie.

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Le premier risque est financier. Un bien vendu aux enchères judiciaires se vend souvent en dessous de sa valeur vénale réelle. Les acheteurs intègrent le risque et l'absence de garantie contre les vices cachés dans leur offre. La décote peut atteindre 20 à 30 % selon les cas.

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Le deuxième risque tient à la durée de la procédure. Entre l'assignation initiale et l'adjudication définitive, il faut compter 18 mois à 3 ans en moyenne. Pendant ce temps, les charges continuent de courir.

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Enfin, les frais sont conséquents : honoraires d'avocat (obligatoire en matière de partage judiciaire), émoluments du notaire désigné, frais d'huissier, frais de publicité, droits d'enregistrement. Ces frais sont prélevés sur le prix de vente avant la répartition entre les indivisaires.

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C'est pourquoi je recommande toujours à mes clients d'explorer d'abord toutes les solutions amiables avant de saisir le tribunal.

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Quelles sont les alternatives à la vente forcée ?

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Avant d'engager une procédure judiciaire, plusieurs solutions amiables permettent de sortir de l'indivision de manière plus rapide et moins coûteuse.

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La première option est le rachat de parts. Un indivisaire peut proposer aux autres de racheter leur quote-part. Cette solution évite la vente du bien et permet à l'un des coïndivisaires de devenir seul propriétaire, moyennant le versement d'une soulte (une compensation financière).

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La deuxième option est la vente amiable unanime. Si les indivisaires finissent par s'accorder sur le principe et le prix de la vente, un acte notarié classique suffit. C'est la solution la plus rapide et la moins onéreuse.

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La troisième possibilité est la convention d'indivision. Les indivisaires peuvent décider de rester en indivision pour une durée déterminée (5 ans maximum, renouvelable) et organiser les règles de gestion du bien. Cette solution permet de gagner du temps si la vente n'est pas urgente.

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Enfin, la vente de sa quote-part à un tiers est possible. Mais l'article 815-14 du Code civil impose alors de notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession. Ceux-ci disposent d'un droit de préemption d'un mois pour racheter la part en priorité.

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Un avocat est-il obligatoire pour forcer la vente en indivision ?

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Oui, le recours à un avocat est obligatoire pour toute procédure de partage judiciaire devant le tribunal judiciaire. C'est une règle impérative de la procédure civile.

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Au-delà de l'obligation légale, l'intervention d'un avocat en droit immobilier est fortement recommandée dès le stade amiable. Le choix de la bonne base juridique (article 815-5, 815-5-1 ou demande de partage judiciaire) dépend de chaque situation : nombre d'indivisaires, proportion des droits détenus, état du bien, occupation ou non.

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Un avocat peut aussi vous aider à constituer un dossier solide pour démontrer l'absence d'atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires, condition essentielle pour obtenir l'autorisation du juge.

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Ce qui pourrait changer : la proposition de loi de 2025

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Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 6 mars 2025 vise à simplifier la sortie de l'indivision successorale. Ce texte, porté par la députée Louise Morel, a été examiné par le Sénat en décembre 2025.

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Parmi les mesures envisagées : l'abaissement du seuil de deux tiers à la majorité simple (plus de 50 % des droits indivis) pour autoriser la vente avec autorisation judiciaire. Le Sénat a toutefois écarté cette mesure, estimant qu'elle pourrait constituer une atteinte disproportionnée au droit de propriété.

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Le texte prévoit également une procédure d'accélération du partage judiciaire et la création d'une base de données recensant les biens abandonnés. Cette réforme, si elle aboutit, pourrait modifier significativement les stratégies de sortie de l'indivision. Je vous tiendrai informé de son évolution.

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L'essentiel à retenir

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : c'est un principe fondamental du Code civil (article 815).

Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander l'autorisation judiciaire de vendre le bien, même contre la volonté des autres (article 815-5-1 du Code civil).

Le juge ne peut autoriser la vente que si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.

La licitation (vente aux enchères judiciaire) est souvent l'issue des procédures de vente forcée, mais elle entraîne une décote du prix et des frais importants.

Explorer les solutions amiables en priorité (rachat de parts, vente de gré à gré, convention d'indivision) permet souvent de sortir de l'indivision plus vite et à moindre coût.

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Vous êtes bloqué dans une indivision et vous cherchez une issue ? En tant qu'avocat en droit immobilier à Bressuire, j'accompagne régulièrement des indivisaires dans ces situations de blocage. Je peux évaluer votre dossier et vous proposer la stratégie la plus adaptée — amiable ou judiciaire. Prenez contact avec le cabinet pour en discuter.

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