Dernière mise à jour : 25 mars 2026
Droit de préférence du locataire commercial : êtes-vous prioritaire pour acheter votre local ?
Vous louez un local commercial et votre bailleur vous annonce qu'il met les murs en vente. Vous aimeriez racheter ce local pour sécuriser votre activité, mais vous ignorez si vous êtes prioritaire. Bonne nouvelle : la loi vous accorde un droit de préférence qui vous permet d'acheter avant tout autre acquéreur. Je vous explique dans cet article comment ce droit fonctionne, dans quels cas il s'applique, et surtout comment réagir si votre bailleur ne le respecte pas.
Qu'est-ce que le droit de préférence du locataire commercial ?
Le droit de préférence est le droit pour le locataire d'un local commercial ou artisanal d'acheter en priorité le local qu'il occupe, lorsque le propriétaire décide de le vendre. C'est un mécanisme qui oblige le bailleur à proposer la vente au locataire avant de la proposer à un tiers.
Ce droit a été instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014 et figure à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Il s'applique à toute vente conclue depuis le 18 décembre 2014, y compris pour les baux signés avant cette date.
Attention à la terminologie : on parle souvent de "droit de préemption", mais le terme juridique exact est droit de préférence. La différence est importante. Le bailleur doit proposer la vente au locataire avant de signer un avant-contrat avec un tiers. Il ne peut pas signer une promesse avec un acquéreur puis laisser le locataire se substituer ensuite.
Ce droit est d'ordre public. La Cour de cassation l'a confirmé dans un arrêt du 28 juin 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-14.605). Toute clause du bail qui tenterait d'écarter ce droit est réputée non écrite.
Quels locaux sont concernés par ce droit de préférence ?
Seuls les locaux à usage commercial ou artisanal ouvrent droit à la préférence du locataire. Le bail doit être un véritable bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).
Les baux mixtes (partie commerciale, partie habitation) sont aussi concernés. La loi n'exige pas une activité exclusivement commerciale ou artisanale.
Les locaux à usage de bureaux bénéficient du droit de préférence uniquement si l'activité exercée est commerciale. En pratique, le doute profite au locataire : un bailleur prudent informera toujours son locataire de bureaux s'il envisage de vendre.
En revanche, sont exclus du droit de préférence les locaux à usage industriel, les emplacements de parking et les entrepôts. La Cour de cassation a précisé que doit être considéré comme industriel tout local principalement affecté à une activité de fabrication ou de transformation de biens, lorsque le rôle des installations techniques est prépondérant (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034).
Sont également exclus les locataires titulaires d'un bail dérogatoire, d'une convention d'occupation précaire ou d'un bail soumis volontairement au statut sans en remplir les conditions.
Comment le bailleur doit-il informer son locataire ?
Le bailleur doit notifier au locataire son projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre récépissé. L'article L. 145-46-1 du Code de commerce est strict sur ce point.
Cette notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, à peine de nullité. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Concrètement, le bailleur ne peut pas se contenter de dire qu'il envisage de vendre. Il doit communiquer un prix ferme et les modalités de paiement. Si ces informations manquent, la notification est nulle et le locataire conserve son droit.
Si le bailleur décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l'acquéreur que ceux initialement notifiés, il doit procéder à une nouvelle notification au locataire. Le notaire chargé de la vente y est d'ailleurs tenu, à peine de nullité de la vente, lorsque le bailleur n'y a pas procédé lui-même.
De combien de temps dispose le locataire pour répondre ?
Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de la notification pour se prononcer. Passé ce délai sans réponse, il est réputé avoir renoncé à son droit de préférence.
S'il accepte l'offre, il dispose ensuite de deux mois pour réaliser la vente (c'est-à-dire signer l'acte authentique chez le notaire).
S'il indique dans sa réponse qu'il souhaite recourir à un prêt bancaire, son acceptation est alors subordonnée à l'obtention du financement. Dans ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Si la vente n'est pas réalisée dans ces délais, l'acceptation du locataire devient sans effet. Le bailleur retrouve alors sa liberté de vendre à un tiers.
Dans quels cas le droit de préférence ne s'applique-t-il pas ?
Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit cinq exceptions au droit de préférence.
La cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial. C'est le cas, par exemple, d'un hypermarché vendu avec un magasin contigu exploité par la même société.
La cession unique de locaux commerciaux distincts. La Cour de cassation a toutefois précisé que cette exception suppose que les locaux vendus appartiennent au même propriétaire. Lorsque les locaux vendus par un acte unique appartiennent à des propriétaires distincts, l'exception ne joue pas (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442).
La cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial.
La cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. C'est l'exception qui a généré le plus de contentieux. La Cour de cassation a tranché par deux arrêts du 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292) : le droit de préférence est exclu dès lors que le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si cet immeuble ne comprend qu'un seul local commercial. Autrement dit, si le bailleur vend l'immeuble entier (local commercial + autres lots), le locataire ne peut pas exiger de n'acheter que son local.
La cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. Attention toutefois : la Cour de cassation a jugé très récemment qu'une vente à une SCI familiale ne constitue pas une cession à un descendant au sens de la loi, car la SCI a une personnalité juridique distincte de ses associés (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). Le bailleur qui vend à une SCI créée par ses enfants doit donc notifier le droit de préférence au locataire.
Au-delà de ces cinq cas, le droit de préférence est également exclu pour les ventes faites d'autorité de justice (adjudications dans le cadre d'une saisie immobilière), y compris les ventes amiables sur autorisation judiciaire dans le cadre d'une procédure de saisie (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505, et Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728).
Depuis la loi 3DS du 21 février 2022, le droit de préférence du locataire est aussi écarté lorsque la commune exerce son droit de préemption urbain.
Enfin, le droit de préférence ne concerne que la vente au sens strict. Les donations, legs, échanges, apports en société ou cessions de parts sociales ne déclenchent pas ce droit.
Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas le droit de préférence ?
La sanction est la nullité de la vente conclue avec le tiers. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la vente et, le cas échéant, la réalisation forcée de la vente à son profit.
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt important du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767) que l'action en nullité est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, soit un délai de deux ans. Ce point est crucial : le locataire qui découvre que son local a été vendu sans qu'on lui ait proposé d'acheter doit agir rapidement.
Le point de départ de ce délai est le jour où le locataire a connaissance (ou aurait dû avoir connaissance) de la vente réalisée en violation de son droit. Il est donc essentiel de ne pas tarder à consulter un avocat dès que vous soupçonnez une irrégularité.
La responsabilité du notaire peut également être engagée s'il a instrumenté la vente sans s'assurer de la purge du droit de préférence.
Comment exercer concrètement son droit de préférence ?
Lorsque vous recevez la notification de votre bailleur, vous devez vérifier plusieurs points avant de prendre votre décision.
Assurez-vous que la notification contient bien le prix et les conditions complètes de la vente. Si ces éléments manquent, la notification est irrégulière et ne fait pas courir le délai d'un mois.
Évaluez si le prix demandé correspond à la valeur réelle du local. Vous pouvez faire appel à un expert immobilier pour vous aider dans cette analyse.
Si vous souhaitez acheter, notifiez votre acceptation par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) dans le délai d'un mois. Cette acceptation forme la vente : le bailleur ne peut plus refuser de vous vendre.
Si vous n'avez pas les fonds nécessaires, précisez dans votre réponse que vous recourez à un prêt bancaire. Vous disposerez alors de quatre mois au lieu de deux pour finaliser l'achat.
Si vous ne souhaitez pas acheter, vous n'avez rien à faire. Votre silence vaut renonciation à l'issue du délai d'un mois.
Comment un avocat peut-il vous aider dans cette situation ?
Le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme protecteur, mais son application soulève de nombreuses difficultés pratiques. Les exceptions prévues par la loi sont complexes et la jurisprudence évolue rapidement, comme en témoignent les nombreux arrêts rendus par la Cour de cassation en 2025 et 2026.
En tant qu'avocat intervenant en droit immobilier et baux commerciaux, je peux vous accompagner pour vérifier que la notification reçue est régulière, analyser si une exception au droit de préférence est applicable, négocier les conditions de la vente, ou engager une action en nullité si votre droit a été bafoué.
Que vous soyez locataire soucieux de protéger votre activité ou bailleur souhaitant vendre en toute sécurité juridique, un accompagnement juridique adapté vous évitera des erreurs coûteuses.
L'essentiel à retenir
Le droit de préférence est d'ordre public. Aucune clause du bail ne peut l'écarter. Toute vente réalisée en violation de ce droit peut être annulée.
Le bailleur doit notifier le prix et les conditions de vente par lettre recommandée. Cette notification vaut offre de vente. Le locataire dispose d'un mois pour accepter.
Cinq exceptions légales existent, notamment la cession globale d'un immeuble ou la vente à un membre de la famille du bailleur. Mais ces exceptions sont d'interprétation stricte.
L'action en nullité se prescrit par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Ne tardez pas à agir si votre droit n'a pas été respecté.
La vente à une SCI familiale ne constitue pas une exception. La Cour de cassation a récemment jugé qu'une SCI, même composée uniquement de membres de la famille, reste une personne morale distincte.
Vous êtes locataire commercial et votre bailleur envisage de vendre votre local ? Vous êtes bailleur et souhaitez vendre en respectant vos obligations ? Je vous accompagne pour sécuriser cette opération, de la vérification de la notification jusqu'à la signature de l'acte. Contactez-moi pour en discuter.
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Mon bailleur peut-il vendre sans me prévenir ?
Non. L'article L. 145-46-1 du Code de commerce oblige le bailleur à vous informer avant de vendre. S'il vend sans vous notifier, vous pouvez demander la nullité de la vente dans un délai de deux ans.
Le droit de préférence s'applique-t-il si je suis en bail dérogatoire ?
Non. Le droit de préférence ne bénéficie qu'aux locataires titulaires d'un véritable bail commercial au sens du statut des baux commerciaux. Les baux dérogatoires et conventions d'occupation précaire sont exclus.
Puis-je exercer mon droit de préférence si l'immeuble entier est vendu ?
Non. La Cour de cassation a confirmé en 2025 que la cession globale d'un immeuble, même comprenant un seul local commercial, exclut le droit de préférence du locataire si le bail ne porte que sur une partie de l'immeuble.
De combien de temps je dispose pour acheter après avoir accepté ?
Vous disposez de deux mois pour réaliser la vente chez le notaire. Ce délai est porté à quatre mois si vous avez indiqué recourir à un prêt bancaire.
Mon bailleur vend à ses enfants via une SCI : ai-je un droit de préférence ?
Oui. La Cour de cassation a jugé le 5 mars 2026 qu'une SCI, même familiale, a une personnalité juridique distincte de ses associés. La vente à une SCI ne constitue pas une cession à un descendant exonérée du droit de préférence.
