Un diagnostic de performance énergétique (DPE) faux, c’est un peu comme acheter une maison avec une belle façade… mais des fondations qui s’écroulent.
Vous pensiez faire une bonne affaire, et au final, vous vous retrouvez avec des factures d’énergie astronomiques ou des travaux imprévus.
Pas de panique : la loi prévoit des recours. Voyons ensemble comment agir si vous êtes confronté à un diagnostic de performance énergétique erroné ou frauduleux.
Comprendre le DPE et son importance
Qu’est-ce qu’un DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact sur l’environnement.
Il s'agit du classement de l'immeuble au regard de sa performance énergétique : il indique la quantité annuelle d'énergie nécessaire pour le chauffage, l'eau chaude et le refroidissement, par rapport à la surface du bâtiment.
C’est ce qui vous donne la fameuse “étiquette énergie”, allant de A (Vert - économe) à G (Rouge - très énergivore).
Il est également accompagné de recommandations qui ont pour but d'améliorer la performance énergétique de l'immeuble (type de travaux, montant prévisible, etc.)
Pourquoi le DPE est-il obligatoire ?
Depuis plusieurs années, le DPE est exigé lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.
L’objectif est simple : informer l’acheteur ou le locataire sur la performance énergétique du logement, afin qu’il ne découvre pas, après coup, un gouffre financier en chauffage ou en électricité.
A noter : la classe de performance de l'immeuble doit apparaître très clairement dans l'annonce.
Les conséquences d’un DPE erroné pour un acheteur ou un locataire
Un faux DPE peut vous coûter cher : factures d’énergie beaucoup plus élevées que prévu, travaux de rénovation non anticipés, perte de valeur du logement…
Bref, une véritable mauvaise surprise.
Comment savoir si un DPE est faux ?
Les signes qui doivent alerter
- Étiquette énergétique trop flatteuse par rapport à l’état du logement.
- Différences notables entre vos factures réelles et les estimations fournies.
- Incohérences dans le rapport (erreurs techniques, données manquantes).
Mon conseil : si un bien vous intéresse, réalisez une visite avec un homme de l'art. Il pourra vous indiquer si le DPE est cohérent ou non, si le montant des factures semble adapté ou non. Même s'il ne remplace pas le diagnostiqueur, il vous permet d'éviter des erreurs grossières.
Les preuves à rassembler
Conservez toutes vos factures d’énergie, prenez des photos du logement, notez toutes les anomalies et demandez une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié.
Vous pouvez également faire constater certaines choses par un huissier de justice.
Mon conseil : constituez un dossier cohérent et ordonné. Classez les factures par type (exemple : chauffage, électricité, gaz, etc.) dans une cote cartonnée ou sur ordinateur, puis, dans chaque cote, classez les factures de la plus ancienne à la plus récente.
Les recours amiables
Première étape : dialoguez
Avant de foncer devant les tribunaux, tentez de résoudre le problème à l’amiable.
Contactez le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur pour signaler les erreurs.
Mon conseil : gardez une trace écrite de ces échanges. Je vous conseille d'envoyer des mails ou des courriers recommandés et d'en, garde une copie mais également une preuve de leur réception. En cas de procès, cela permettra d'appuyer nos demandes ou de contester la position adverse.
La mise en demeure
Si le dialogue échoue, rédigez une mise en demeure.
C’est une lettre qui détaille les erreurs constatées et demande réparation (baisse du prix, indemnisation…).
Mon conseil : rédigez-la de la manière suivante : 1/ Rappelez les faits dans un ordre chronologique (exemple : le 1er août 2025, nous vous avons acheté une maison située 15 boulevard Aristide Briand à [Ville]). 2/ Mentionnez les problèmes que vous rencontrez (exemple : le DPE prévoyait une consommation annuelle d'électricité de ___ Kw. Or, actuellement, notre consommation est beaucoup plus élevée et de l'ordre ___ Kw). 3/ Indiquez clairement ce que vous demandez : dommages et intérêts, réduction du prix, prise en charge de tout ou partie des travaux de rénovation nécessaires, etc. 4/ Indiquez le délai de réponse donné : 21 jours étant un bon compromis.
La médiation ou la conciliation
Une solution souvent plus rapide et moins coûteuse que le tribunal.
Un médiateur ou conciliateur peut aider les parties à trouver un accord.
Un médiateur est un professionnel qui a reçu une formation spécifique dans le domaine du contentieux et poussée.
Il peut être avocat, ancien magistrat, médiateur, etc.
Un conciliateur travaille avec le tribunal. C'est un bénévole. Ainsi, même s'ils font preuve de dévouement et de compétence, leur mission est nécessairement moins poussée que celle des médiateurs.
Vous pourrez trouver la liste des conciliateurs au tribunal le plus proche.
Les actions judiciaires possibles
Responsabilité du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur est tenu à une obligation de compétence.
Il a plusieurs obligations :
- Connaître la réglementation : Il doit appliquer les techniques de mesurage et de repérage de chaque risque qui nécessite un diagnostic. Celles-ci sont prévues par la loi (normes AFNOR, normes NF, etc.) Il doit connaître la norme elle-même, mais également l'interprétation qui en est faite par les tribunaux.
- Repérer les vices : il doit repérer les vices qu'il devait chercher. Exemple : sa responsabilité est engagée s'il n'a pas remarqué le sol amianté sous un parquet flottant dès lors que celui-ci pouvait être vu dans les placards.
- Contrôler tout l'immeuble de manière sérieuse et professionnelle
S’il commet une faute, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée.
Vous pouvez alors demander réparation du préjudice : surcoût énergétique, perte de valeur du bien, travaux de remise en état du bien, etc.
A noter : les dommages et intérêts dus par le diagnostiqueur peuvent être très élevés (réfection de la charpente, etc.)
Vous pouvez également dénoncer les manquements du diagnostiqueur à la DGCCRF, qui a la possibilité d'enquêter et de prendre des sanctions.
L’action en annulation du contrat de vente
Si le vendeur ou le bailleur savait que le DPE était faux et a volontairement caché cette information, on parle de dol, qui vicie votre consentement.
Dans ce cas, vous pouvez demander l’annulation de la vente.
Le contrat peut pareillement être annulé pour cause d'erreur.
L’action en dommages et intérêts, responsabilité du vendeur ou du bailleur
Même sans annulation, vous pouvez obtenir une indemnisation.
Les tribunaux estiment en effet que l'acheteur de l'immeuble, en cas de DPE faux, subit un préjudice consistant en une perte de chance de négocier à la baisse le prix d'achat ou de renoncer à cet achat.
Il est donc possible d'obtenir des dommages et intérêts de la part du vendeur ou du bailleur.
Conseils pratiques pour se protéger
Vérifier la certification du diagnostiqueur
Demandez toujours le numéro de certification et vérifiez sa validité.
Mon conseil : il existe un annuaire des diagnostiqueurs certifiés à l'adresse suivante : https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
Demander à un homme de l'art de vous accompagner
L'avis du professionnel peut vous éviter bien des déboires.
Il vous permettra déjà d'éviter les erreurs les plus flagrantes.
Constituer un dossier solide
Rassemblez factures, photos, échanges écrits, rapports d’expertise.
Plus votre dossier est complet, plus vous avez de chances de succès.
Se faire accompagner par un avocat
Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous guider et défendre vos intérêts efficacement.
Conclusion
Un DPE faux n’est pas un drame.
Vous disposez de plusieurs armes : la négociation, la mise en demeure et si nécessaire, une action en justice.
Le responsable peut être le diagnostiqueur, parfois le vendeur ou le bailleur. L’important est de réagir rapidement, de rassembler des preuves et de ne pas rester seul face à la situation.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
Mon rôle est de vous permettre de comprendre vos droits, d’identifier les leviers d’action et d’agir rapidement, que ce soit par la négociation ou devant le tribunal.
J'ai choisi de m’installer à Bressuire pour proposer une relation de proximité, humaine et accessible à mes clients.
Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
Comment contester un DPE erroné ?
Vous pouvez envoyer une mise en demeure et, si nécessaire, saisir le tribunal pour obtenir l'anéantissement de la vente et/ou des dommages et intérêts.
Quels éléments permettent de prouver qu’un DPE est faux ?
Les factures d’énergie, les incohérences techniques du rapport, les inexécutions de diagnostiqueur, ainsi qu’une expertise judiciaire.
Un mauvais DPE rend-il les travaux obligatoires ?
Non, mais il peut impacter la valeur du bien et, pour certaines classes énergétiques (F et G), limiter la possibilité de mise en location.
Comment corriger un DPE sur le simulateur ADEME ?
En cas d’erreur constatée, le diagnostiqueur doit corriger et transmettre un nouveau rapport validé, qui sera pris en compte dans la base de données ADEME.
Est-il possible de demander l’annulation d’une vente à cause d’un faux DPE ?
Oui, mais seulement si la tromperie est avérée et importante. Plus souvent, la sanction est une réduction du prix ou des dommages et intérêts.
