Dernière mise à jour : 25 mars 2026
Dépôt de garantie du bail commercial : montant, intérêts et restitution
Vous signez un bail commercial et le bailleur vous demande un dépôt de garantie. Le montant vous semble élevé. Vous ne savez pas ce que la loi autorise, ni quels sont vos droits à la restitution. Je vous explique ici les règles applicables au dépôt de garantie en bail commercial, les pièges à éviter et les recours possibles.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie d'un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail. Il sert à garantir la bonne exécution des obligations du locataire pendant toute la durée du contrat. Le bailleur conserve cette somme jusqu'au départ du locataire.
Concrètement, le dépôt de garantie couvre plusieurs risques pour le propriétaire : les impayés de loyer, le coût de remise en état du local en cas de dégradations, ou encore certains impôts si le bail le prévoit.
Attention à ne pas confondre le dépôt de garantie avec la caution. La caution désigne une personne (physique ou morale) qui s'engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie, lui, est une somme d'argent remise directement au bailleur. Ces deux mécanismes peuvent d'ailleurs coexister dans un même bail.
Le dépôt de garantie se distingue aussi du pas-de-porte, qui est une somme non restituable versée à l'entrée dans les lieux, assimilée à un droit d'entrée.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale. Aucun texte n'impose au bailleur d'en exiger un. Le Code de commerce ne le rend pas obligatoire. C'est une pratique contractuelle très répandue, mais les parties peuvent parfaitement conclure un bail commercial sans dépôt de garantie.
En pratique, la quasi-totalité des bailleurs l'exigent. C'est un outil de sécurité financière trop important pour être négligé.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties. Le Code de commerce ne prévoit ni minimum, ni maximum. C'est un point de négociation entre bailleur et locataire lors de la rédaction du bail.
En pratique, les usages du marché varient selon le mode de paiement du loyer. Si le loyer est payable d'avance (à échoir), le dépôt de garantie correspond généralement à un trimestre de loyer hors taxes. Si le loyer est payable à terme échu, le dépôt est souvent de deux trimestres de loyer hors taxes.
Le montant est calculé sur la base du loyer hors taxes, et non toutes taxes comprises. C'est un point important à vérifier dans le bail.
Pour être exigible, le montant du dépôt de garantie doit impérativement être mentionné dans le contrat de bail. La clause doit préciser son montant, son objet (quelles créances il garantit) et ses conditions de restitution.
Que se passe-t-il si le dépôt dépasse deux termes de loyer ?
Dès que le dépôt de garantie excède la somme correspondant à deux termes de loyer, le bailleur doit verser des intérêts au locataire. C'est la règle posée par l'article L145-40 du Code de commerce.
Ce texte prévoit que les sommes versées d'avance, sous quelque forme que ce soit, même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Seul l'excédent au-delà de deux termes est concerné.
Prenons un exemple concret. Un loyer mensuel de 2 000 € HT. Le bailleur demande un dépôt de garantie de 6 000 € (trois mois). Le seuil de deux termes mensuels est de 4 000 €. L'excédent de 2 000 € porte donc intérêt au taux de la Banque de France.
Cette règle est d'ordre public. Selon l'article L145-15 du Code de commerce, toute clause qui tenterait d'écarter les dispositions de l'article L145-40 est réputée non écrite. Le bailleur ne peut pas stipuler dans le bail que le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts lorsqu'il dépasse le seuil de deux termes. La Cour de cassation a confirmé cette solution à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt de la 3e chambre civile du 8 avril 2021 (n° 19-23.183).
Le bailleur peut-il appliquer la TVA sur le dépôt de garantie ?
Non, le bailleur ne peut pas réclamer de TVA sur le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n'est pas une contrepartie d'une prestation. Il ne constitue pas un loyer. Il n'entre donc pas dans le champ d'application de la TVA.
Par exception, la TVA peut s'appliquer si le bailleur conserve définitivement le dépôt de garantie en compensation de manquements contractuels du locataire. Dans ce cas, le dépôt change de nature : il devient une indemnité compensatrice rattachée aux frais accessoires du bail commercial, et la TVA s'applique.
Le traitement fiscal du dépôt de garantie présente d'autres particularités. Tant que le bailleur ne retient rien, la somme n'est ni une recette imposable pour lui, ni une charge déductible pour le locataire. En cas de doute sur votre situation, consultez votre expert-comptable.
Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire après son départ, une fois ses obligations entièrement exécutées. Aucun délai légal n'est fixé par le Code de commerce pour cette restitution. C'est une différence majeure avec le bail d'habitation, où un délai d'un ou deux mois s'impose.
Les parties ont donc intérêt à fixer contractuellement un délai de restitution. En l'absence de clause, le bailleur qui tarde déraisonnablement peut être condamné à verser des intérêts au taux légal et des dommages-intérêts.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un état des lieux contradictoire est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire (article L145-40-1 du Code de commerce). Si le bailleur n'a pas fait les diligences nécessaires pour l'état des lieux, il ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état prévue par l'article 1731 du Code civil.
Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux dégradations imputables au locataire (hors usure normale), aux loyers impayés et aux charges restées dues. Ces retenues doivent être justifiées. Une rétention sans motif constitue un abus.
Le locataire, de son côté, ne peut pas imputer ses derniers loyers sur le dépôt de garantie. Il reste tenu de payer ses loyers jusqu'à la fin du bail.
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local ?
Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur d'origine envers le locataire. En cas de vente du local en cours de bail, c'est donc le bailleur initial qui reste en principe tenu de restituer le dépôt.
L'acquéreur du local ne peut pas exiger du locataire le versement d'un nouveau dépôt de garantie, sauf si le bailleur d'origine l'a déjà restitué au locataire au moment de la vente. La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018 (3e chambre civile, n° 17-18.100), a précisé qu'une clause de l'acte de vente transférant le dépôt de garantie à l'acquéreur ne suffit pas. Il faut également que le bail contienne une clause par laquelle le locataire consent à ce transfert.
En cas de décès du bailleur, la dette de restitution se transmet aux héritiers.
Le dépôt de garantie peut-il être révisé en cours de bail ?
Oui, mais uniquement si le bail le prévoit expressément. À défaut de clause de révision, le montant reste fixe pendant toute la durée du bail. Il ne pourra être réajusté qu'au moment du renouvellement.
En pratique, la plupart des baux commerciaux prévoient que le dépôt de garantie évolue proportionnellement au loyer. Chaque révision du loyer (triennale ou par le jeu d'une clause d'échelle mobile) entraîne alors un ajustement du dépôt. Le locataire doit verser le complément, ou le bailleur restituer le trop-perçu.
Si le bail ne contient aucune clause sur ce point, le bailleur ne peut pas unilatéralement augmenter le dépôt de garantie.
Que faire en cas de non-restitution abusive ?
Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie sans motif légitime, plusieurs étapes s'offrent à vous.
La première démarche est d'envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler la fin du bail, la libération des lieux et demander la restitution dans un délai raisonnable (généralement quinze à trente jours).
Si le bailleur persiste, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut condamner le bailleur à restituer le dépôt de garantie, majoré d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et éventuellement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
Je recommande de conserver précieusement l'état des lieux de sortie, la preuve de remise des clés et les quittances de loyer. Ces documents sont essentiels en cas de contentieux. Pour être accompagné dans cette démarche, n'hésitez pas à prendre contact avec le cabinet.
L'essentiel à retenir
Le dépôt de garantie du bail commercial n'est pas obligatoire, mais quasi systématiquement exigé en pratique. Son montant est libre.
Au-delà de deux termes de loyer, le bailleur doit verser des intérêts au locataire au taux de la Banque de France (article L145-40 du Code de commerce). Toute clause contraire est réputée non écrite.
Aucune TVA ne s'applique sur le dépôt de garantie, sauf en cas de conservation définitive par le bailleur pour compenser des manquements du locataire.
Aucun délai légal de restitution n'existe en bail commercial. Prévoyez-le dans le bail. L'état des lieux contradictoire est obligatoire depuis la loi Pinel de 2014.
En cas de vente du local, le dépôt de garantie reste une dette personnelle du bailleur d'origine, sauf clause contraire acceptée par le locataire.
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Le bailleur peut-il exiger un dépôt de garantie de 6 mois de loyer ?
Oui, la loi ne fixe aucun plafond. Mais au-delà de deux termes de loyer, l'excédent produit des intérêts au profit du locataire selon l'article L145-40 du Code de commerce
Le dépôt de garantie est-il soumis à la TVA ?
Non, le dépôt de garantie n'est pas soumis à la TVA. Le bailleur ne peut pas facturer de TVA dessus. La TVA ne s'applique que si le bailleur conserve définitivement la somme en compensation d'un manquement.
Quel est le délai pour récupérer le dépôt de garantie d'un bail commercial ?
Aucun délai légal n'est prévu par le Code de commerce. Les parties fixent librement ce délai dans le bail. En l'absence de clause, le bailleur doit restituer dans un délai raisonnable après la remise des clés.
Que faire si le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie ?
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur persiste, saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution majorée d'intérêts et éventuellement de dommages-intérêts.
Que devient le dépôt si le propriétaire vend le local ?
Le dépôt de garantie reste une dette du bailleur d'origine. L'acquéreur ne peut pas exiger un nouveau versement, sauf si le bailleur initial a déjà restitué la somme au locataire avant la vente.
