Un décès est toujours un moment difficile.
Quand la personne décédée était locataire et vivait seule, les proches se retrouvent souvent démunis face aux démarches à accomplir.
Entre bail, loyers, succession et restitution du logement, les questions se bousculent. Pas d’inquiétude : dans cet article, on fait le point.
Décès d’un locataire seul : que dit la loi ?
Résiliation automatique du bail
Le décès met fin immédiatement au bail de location et de plein droit.
Autrement dit, le contrat prend fin le jour même du décès, sans qu’il soit nécessaire d’envoyer une lettre de résiliation.
Article 14, alinéa 12 de la loi du 6 juillet 1989 : "A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier."
Qui doit prévenir le propriétaire ou l’agence ?
Le rôle des héritiers
En général, ce sont les héritiers qui contactent rapidement le propriétaire ou le gestionnaire du logement pour l’informer du décès.
L’intervention du notaire
Quand une succession est ouverte, le notaire mandaté peut aussi gérer la communication avec le bailleur et l'informer du décès du locataire si cela n'a pas déjà été fait par la famille.
Quels documents fournir immédiatement ?
- L’acte de décès : document officiel indispensable.
- Justificatifs d'ouverture de succession : si la famille ou le notaire s’en occupe.
Ces pièces permettent de formaliser la situation, de justifier du décès et d’éviter ainsi toute ambiguïté.
Conséquences pour le logement
Le bail prend fin le jour du décès
Le contrat est anéanti automatiquement, mais le logement doit être vidé pour que le propriétaire puisse le relouer.
En tant que propriétaire, si le locataire n'avait pas de famille et que ses biens restent dans votre logement, je vous conseille, temporairement, de stocker ses meubles chez un garde-meubles qui pourra les conserver en bon état. Il s'agit de la soluton la plus simple et la moins coûteuse, car elle vous permetra de relouer votre logement.
Les proches qui peuvent continuer le bail et reprendre le logement
Lors du décès du locataire, la loi prévoit que le contrat de bail, et donc le logement, soit transféré :
- au conjoint survivant (si mariage)
- aux enfants et petits-enfants qui vivaient avec le défunt depuis au moins 1 an
- au partenaire pacsé du locataire
- aux parents/grands-parents, au concubin ou aux personnes à charge, qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an
En cas de demandes multiples formulées par les personnes listées ci-dessus, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
Il attribue le logement à la personne qui a le plus intérêt à en bénéficier.
Ce n'est qu'à défaut de ces personnes que le bail d'habitation est automatiquement résilié par le décès du locataire.
Qui paie les loyers et charges en attente ?
Les héritiers doivent régler les éventuels loyers ou charges dus jusqu’au décès.
Le paiement est fait sur les biens de la succession, pas sur les fonds personnels des héritiers (sauf s’ils l’acceptent).
En revanche, les héritiers ne doivent pas payer de loyers ou d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au décès.
Le sort du dépôt de garantie et des loyers versés d’avance
- Le dépôt de garantie est restitué à la succession après l’état des lieux, déduction faite des éventuelles réparations.
- Les loyers déjà payés d’avance peuvent être remboursés au prorata des jours non utilisés.
Le délai pour vider le logement
Il n’existe aucun délai légal.
En pratique, un délai d’un à deux mois est souvent accordé pour vider les affaires et organiser l’état des lieux.
Peut-on réclamer une indemnité d’occupation ?
Non, le propriétaire ne peut réclamer aucune indemnité d'occupation pour la période postérieure au décès, et ce, même à un légataire universel.
Organisation de l’état des lieux de sortie
- Réalisé en présence des héritiers ou du notaire (rare).
- Vérifie l’état du logement.
- Conditionne la restitution du dépôt de garantie.
Résiliation des abonnements et contrats en cours
La famille doit penser à résilier ou transférer :
- Eau
- Électricité
- Gaz
- Internet
- Assurance habitation
Cela évite des frais inutiles.
Cas où aucun héritier ne se manifeste
Quand il n’y a aucun héritier ou si personne ne s’occupe du logement :
- Le propriétaire doit contacter le service des Domaines, pour savoir si la succession est bien vacante.
- Si tel est le cas, il doit prendre attache avec le curateur désigné, qui se charge de gérer les meubles du locataire.
- Si la vacance de la succession n'est pas ordonnée, le propriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour que la déclaration de vacance soit prononcée et qu'un curateur soit désigné
Conseils pratiques pour la famille
- Agir rapidement, afin de libérer rapidement les locaux et ne pas léser le propriétaire.
- Dialoguer avec le propriétaire pour convenir d’un délai raisonnable de déménagement.
- Anticiper le tri des affaires personnelles : meubles, documents, souvenirs.
Conseils pratiques pour le propriétaire
- Demander l’acte de décès, afin de pouvoir en justifier au besoin.
- S’accorder sur un délai de libération.
- Stocker les meubles du locataire chez un garde-meubles en attendant.
- Conserver une traçabilité écrite des correspondances échangées avec les héritiers (courriers, mails).
- En cas d’absence d’héritier, saisir le président du tribunal judiciaire.
Résumé clair de la situation
- Le bail est résilié automatiquement à la date du décès.
- Les héritiers (ou le notaire) doivent informer le bailleur et vider le logement.
- Aucune indemnité n'est due pour la période postérieure au décès
- Sans héritiers, le propriétaire doit passer par le service des Domaines ou le tribunal.
- Le contrat de bail peut être transféré à des proches du locataire.
Conclusion
Le décès d’un locataire vivant seul entraîne la résiliation immédiate du bail.
La famille ou le notaire doit alors gérer les formalités : informer le bailleur, vider le logement, restituer les clés et régler les éventuelles sommes restant dues.
En l’absence d’héritier, un curateur à succession vacante est désigné par le tribunal. Même si la situation est délicate, elle reste encadrée et prévisible, ce qui permet à chacun d’agir plus sereinement.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
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Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
1. Que doit faire la famille immédiatement après le décès du locataire ?
Prévenir le propriétaire, fournir l’acte de décès et organiser la libération du logement.
2. Quels documents fournir au propriétaire ?
L’acte de décès et, si nécessaire, un justificatif d'ouverture de la succession.
3. Que devient le dépôt de garantie ?
Il est restitué à la succession après l’état des lieux, déduction faite des éventuelles réparations.
4. Faut-il respecter un préavis en cas de décès du locataire ?
Non, le bail est résilié automatiquement sans préavis.
5. Que faire si aucun héritier ne s’occupe du logement ?
Le propriétaire doit faire désigner un curateur à succession vacante, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire.
