Résilier un bail commercial peut sembler complexe, surtout si vous êtes novice en droit et surtout pendant ce moment qui peut, parfois, être tendu entre bailleur et locataire.
Pourtant, avec les bonnes informations et en respectant les procédures, cette démarche devient beaucoup plus claire et sécurisée.
Que vous soyez locataire ou bailleur, connaître vos droits et obligations est essentiel pour éviter les litiges et préserver vos intérêts.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Définition
Un bail commercial est un contrat entre un propriétaire (bailleur) et un commerçant ou artisan (locataire) pour l’occupation d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal.
Il garantit la stabilité du locataire et encadre la relation avec le bailleur.
A noter : l'objectif de stabilité est tel que l'on parle même, pour le locataire, de "propriété commerciale", quand bien même il serait seulement locataire. Pourquoi ? Car la France veut donner aux commerçants la stabilité leur permettant d'exploiter leur commerce dans les meilleures conditions possibles. Un trop grande instabilité aurait un effet délétère sur l'économie.
Durée et renouvellement
La durée standard d’un bail commercial est de 9 ans au minimum. Le locataire et le bailleur peuvent convenir d'une durée plus longue. Si cette durée dépasse 12 ans, le bail doit être publié au Service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.
Exemple : bail commercial de plus de 12 ans à Niort ou Bressuire. Il doit être publié au SPF de Niort.
On parle, dans la pratique, d'un bail "3-6-9", car le locataire peut résilier le bail commercial tous les 3 ans (échéances triennales : au bout, donc, de 3 ans, 6 ans et 9 ans).
Le renouvellement automatique est possible, sauf si l’une des parties manifeste son intention de mettre fin au bail, dans des conditions très précises.
Pourquoi résilier un bail commercial ?
Pour le locataire
Le locataire peut vouloir résilier pour tout un tas de raisons : local en mauvais état, inadapté à son activité (trop grand pour son activité trop petite et vice versa), réduire ses charges, s'il ne s'entend plus avec son bailleur, etc.
Pour le bailleur
Le bailleur peut résilier le bail pour récupérer le local, le transformer, le reconstruire, ou si le locataire ne respecte pas ses obligations (s'il ne paie pas le loyer, n'exploite plus le commerce, etc.)
Les différentes méthodes de résiliation
Schématiquement, il existe trois types de résiliation, tant pour le locataire que pour le bailleur :
- Résiliation triennale
- Résiliation judiciaire
- Résiliation amiable
Résiliation par le locataire
À l’échéance triennale
Le locataire peut résilier le bail commercial tous les 3 ans.
A noter : cette faculté peut être aménagée. Il est en effet courant, dans les centres commerciaux notamment, que la première période de résiliation lui soit retirée. Dans ce cas, le locataire pourra résilier le bail commercial seulement au bout de 6 ans, puis 9 ans. Exemple : un bail commercial signé dans ces conditions le 10 avril 2025. Le locataire pourra le résilier, la première fois, au bout de 6 ans, soit au 10 avril 2031, puis au bout de 9 ans, soit au 10 avril 2034.
Cette faculté permet au locataire qui ferait de mauvaises affaires de se délester du contrat de bail commercial, s'il ne peut pas vendre son fonds de commerce.
Exemple : le bail commercial prend effet le 5 février 2025. Le locataire peut donc le résilier au 5 février 2028, 5 février 2031 et 5 février 2034.
Le locataire doit donner congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de Commissaire de justice (huissier).
Mon conseil : privilégiez le commissaire de justice, afin d'éviter toute difficulté inutile et sécuriser ainsi l'opération, qui sera peu coûteuse (environ 200 €) pour une sécurisation maximale.
Le locataire doit notifier le bailleur 6 mois avant la fin de la période triennale.
Exemple : la période de 3 ans se termine le 15 novembre. Le locataire doit donner congé avant le 15 mai. Je vous conseille de prendre de l'avance (10/12 mois), afin d'éviter toute difficulté inutile.
Résiliation à tout moment (retraite, pension d'invalidité, décès)
Le locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut résilier le bail à tout moment.
Les héritiers (ayants-droit) du locataire décédé peuvent également résilier le bail commercial à tout moment.
Comment ? Par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Quand ? Au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Exemple : congé envoyé le 5 mars. Délai de 6 mois donc 5 septembre. On ajouter la durée correspondant à la fin du trimestre civil, soit le 30 septembre.
Résiliation amiable
Il est possible de résilier le bail commercial à tout moment avec l'accord du bailleur.
Généralement, le bailleur va toutefois fixer des conditions, qui se comprennent aisément : signature d'un nouveau bail commercial avec un nouveau locataire ou paiement d'une indemnité.
Mon conseil : je vous conseille de formaliser cet accord dans un avenant, qui comprendra la signature du locataire et du bailleur, afin de sécuriser la situation. A défaut, le bailleur pourra vous reprocher d'être parti à la cloche de bois.
Résiliation judiciaire
Le locataire peut demander au tribunal de résilier le bail commercial en raison des fautes du bailleur :
- s'il n'exécute pas les travaux promis
- s'il n'entretient pas le local
- s'il empêche le locataire de l'exploiter
Résiliation par le bailleur
Congé à l’échéance du bail
Comme pour le locataire, le bailleur peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans.
Cependant, cette faculté est considérée, d'un point de vue juridique, comme exceptionnelle et est soumise à de nombreuses conditions :
- pour construire ou reconstruire
- reprise temporaire pour surélever le local
- réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage
- délivrance d'un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie du terrain loué nu
- pour transformer, à usage d'habitation, un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation
- démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain
Dans tous ces cas, le bailleur devra payer au locataire une indemnité d'éviction.
Résiliation pour faute du locataire (clause résolutoire ou résiliation judiciaire)
En l'absence de clause résolutoire (ce qui est rare), le bailleur peut saisir le tribunal et lui demander de résilier le bail commercial à cause d'une faute du locataire :
- défaut de paiement des loyers, taxes et charges
- défaut d'assurance
- changement d'activité pourtant interdit
- sous-location du local interdite
- défaut d'exploitation des locaux
- travaux non autorisés
- fermeture administrative
- nuisances sonores et olfactives du locataire
- etc.
En présence d'une clause résolutoire, le bailleur doit suivre une procédure spécifique :
- Une clause doit être expressément écrite dans le contrat : elle doit lister toutes les fautes du locataire qui entraînent son application. Cette clause doit absolument mentionner le délai d'1 mois laissé au locataire pour régulariser la situation. Aucun délai inférieur à 1 mois ne peut être prévu.
- Le locataire doit avoir commis un manquement prévu par la clause
- Le bailleur doit envoyer au locataire un commandement par l'intermédiaire d'un commissaire de justice : ce dernier devra rappeler le délai d'1 mois laissé au locataire pour corriger la situation. Cet acte indiquera officiellement au locataire qu'il a commis tel et tel manquement et qu'il a 1 mois pour les corriger. A défaut, le contrat sera anéanti. Mon conseil : afin de faire d'une pierre deux coups, demandez au commissaire de justice d'indiquer que ce motif justifiera également le non-renouvellement du bail pour motif grave et légitime (donc sans indemnité d'éviction).
- Le bailleur devra saisir le tribunal pour qu'il constate que cette clause résolutoire est bien acquise.
Résiliation amiable
Comme indiqué plus haut, il est toujours possible, avec l'accord du locataire de résilier le bail commercial.
Cependant, dans la mesure où cela se fera sur l'initiative du bailleur, le locataire pourra exiger une compensation dans le cadre de la négociation.
Mon conseil : rédigez également un avenant signé par le bailleur et le locataire.
Les préavis et délais à respecter
Préavis de 6 mois
Généralement, les délais de préavis fixés par la loi sont de 6 mois.
Mon conseil : n'attendez pas le dernier moment. Prenez un peu de marge (1/2 mois) pour éviter toute difficulté et vous sécuriser complètement.
Délai en cas de commandement
Le locataire dispose d’1 mois pour régulariser la situation avant que la clause résolutoire ne prenne effet.
Mon conseil : prenez attache rapidement avec le balleur, afin d'essayer de trouver une solution amiable. Vous augmentez ainsi vos chances de trouver un accord.
Délais judiciaires
En France, les procédures peuvent durer plusieurs mois (années) selon la juridiction, ce qui rend la résiliation plus longue que prévu.
Utilisez ce temps à votre profit pour mettre en place des solutions de retournement, réorganiser votre entreprise, obtenir des crédits, trouver un accord avec le bailleur, etc.
Motifs principaux de résiliation
- Non-paiement des loyers ou charges
- Absence d’assurance obligatoire
- Sous-location interdite ou illégale
- Usage non conforme ou inexploitation du local
- Manquement grave du bailleur (local inutilisable, troubles de jouissance)
La procédure judiciaire de résiliation
Étapes pour saisir le tribunal
- Commandement actionnant la clause résolutoire ou, à défaut d'action de la clause, mise en demeure
- Dépôt de la demande auprès du tribunal compétent
- Audiences et échanges d'arguments
- Décision de justice
Preuves à fournir
Dans le cadre d'un procès, il est primordial de réunir le plus d'éléments pertinents possibles :
- Contrat
- Echange de correspondances : courriers, mails, eSMS
- Constat d'huissier
- Attestation de témoins : faites remplir aux témoins des faits reprochés l'attestation de témoin selon Cerfa Formulaire 11527*03
- Photographies
- etc.
Délais et conséquences
En cas de procédure de référé (si clause résolutoire), le procès dure généralement 9 mois.
En cas de procédure classique, le procès peut être beaucoup plus long (3/4 ans).
Leurs conséquences peuvent être variées :
- demandeur débouté
- expulsion du locataire
- condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts au locataire
- etc.
Résiliation amiable : avantages et précautions
Comment formaliser l’accord
Par une transaction et un avenant signé par les deux parties.
L'avenant va avoir pour effet d'acter et de formaliser la résiliation du bail commercial : la signature des parties, la date de fin de contrat, le temps laissé au locataire pour libérer les lieux, les indemnités éventuellement versées par le locataire ou le bailleur, etc.
La transaction, quant à elle, va garantir au locataire et au bailleur que l'un et l'autre n'engageront aucun procès.
Attention : il s'agit d'un acte formel qu'il convient de rédiger avec beaucoup de rigueur. S'il est mal rédigé, la conséquence est très simple : l'autre partie pourra engager un procès contre vous, ce qui vous coûtera du temps, de l'argent et vous causera des tracasseries inutiles. Il vaut mieux, ici, faire intervenir un avocat.
Avantages par rapport aux autres procédures
- Rapidité : le litige peut être réglé très rapidement, beaucoup plus rapidement que devant les tribunaux (3/4 mois)
- Pas de délais de préavis stricts
- Maîtrise du risque : pas d'aléa judiciaire
- Coût inférieur à une procédure judiciaire
- Stress et tracasseries réduits
Conséquences d’une résiliation anticipée
Pour le locataire
Inconvénients : peut devoir payer des indemnités ou être expulsé (sauf résiliation amiable).
Avantages : il peut se délester d'un local inadapté à son activité (trop grand, trop petit, mal agencé, etc.) et repartir sur un nouveau projet.
Pour le bailleur
Avantages : il peut réclamer des loyers restants, expulser le locataire, être indemnisé en raison des fautes du locataire, etc.
Inconvénients : doit retrouver un locataire pour rentabiliser son local, doit suivre une procédure judiciaire qui peut être assez lourde.
Indemnités et réparations possibles
- Indemnités pour le bailleur : loyers dus, frais de remise en état, pertes financières, préjudice moral.
- Conséquences financières pour le locataire : indemnité en réparation de ses préjudices si résiliation anticipée non justifiée, indemnit é d'éviction, préjudice moral.
Comment éviter les litiges lors de la résiliation
- Bien rédiger le bail dès le départ : très important. On en a souvent pour son argent : des baux standardisés sur internet vous offriront une faible protection et sécuriseront mal votre situation.
- Conserver toutes les preuves d’échanges et mises en demeure : mails, SMS, courriers, etc.
- Etre force de proposition : on négocie rarement en imposant brutalement et unilatéralement sa position. Mettez-vous à la place de votre inerlocuteur (bailleur ou locataire), réfléchissez à ses besoins et structurez une proposition pour obtenir ce que vous souhaitez. On reçoit en donnant. Exemple : vous êtes locataire et souhaitez quitter le local. Faites jouer vos relations et essayez de trouver un commerçant qui pourraît être satisfait de louer votre local.
- Formaliser toute résiliation amiable par écrit et rédigez une transaction pour sécuriser au maximum votre situation
Questions fréquentes sur la résiliation des baux commerciaux
Est-il possible de résilier avant 3 ans ?
Oui, mais uniquement par résiliation amiable(accordentrelebailleuret le locataire) ou judiciaire pour faute.
Comment résilier le bail commercial après 9 ans ?
Dans ce cas, si personne ne dénonce ce bail commercial, il se poursuit pour une durée indéterminée.
Le preneur pourra donner congé ou demander au bailleur le renouvellement du bail commercial.
Le bailleur pourra également donner congé au locataire.
Le congé, qu'il soit donné par le bailleur ou par le locataire, devra respecter un préavis de 6 mois.
Quelles sont les étapes pour résilier un bail commercial en justice ?
- Commandement actionnant la clause résolutoire ou, à défaut d'action de la clause, mise en demeure
- Dépôt de la demande auprès du tribunal compétent
- Audiences et échanges d'arguments
- Décision de justice
Conclusion
Que vous soyez locataire ou bailleur, comprendre vos droits, respecter les délais et formaliser les démarches est essentiel pour éviter les litiges et protéger vos intérêts.
La clé réside dans la préparation et la documentation de chaque étape, qu’il s’agisse d’une résiliation amiable ou judiciaire.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
Mon rôle est de vous permettre de comprendre vos droits, d’identifier les leviers d’action et d’agir rapidement, que ce soit par la négociation ou devant le tribunal.
J'ai choisi de m’installer à Bressuire pour proposer une relation de proximité, humaine et accessible à mes clients.
Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
Puis-je résilier un bail commercial sans préavis ?
Seulement en cas de résiliation amiable ou de manquement grave du bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas ses obligations ?
Le bailleur peut activer une clause résolutoire ou saisir le tribunal.
Quelle est la durée du préavis pour le locataire ?
6 mois pour la résiliation à l’échéance triennale.
Comment formaliser une résiliation amiable ?
Par un avenant ou un protocole signé par les deux parties.
Quels sont les principaux motifs de résiliation pour le bailleur ?
Impayés, sous-location interdite, inexploitation du local, manquement du locataire.
