Vous envisagez de louer ou de prendre un local commercial en 2025 ?
Avant de signer, vérifiez bien une chose : les diagnostics obligatoires.
Ils ne sont pas là pour compliquer la vie des propriétaires, mais pour sécuriser la transaction, protéger le futur locataire et prouver que le propriétaire a bien donné au locataire toutes les informations concernant le local.
Sans eux, le bail peut être fragilisé, voire remis en cause devant le juge.
Les diagnostics obligatoires pour un bail commercial en 2025
Pour les baux commerciaux, contrairement aux baux d'habitation notamment, il n'est pas obligatoire de constituer un dossier de diagnostic technique complet.
En 2025, seuls 3 diagnostics principaux sont indispensables pour conclure un bail commercial :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- l’état des risques et pollutions (ERP),
- l'annexe environnementale (rare, obligatoire seulement pour la location de locaux > 2 000 m²).
L’objectif est simple : informer clairement le locataire sur l’état du local, mais en même temps préserver la souplesse (et donc le coût réduit) nécessaire au commerce.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Qu’est-ce que le DPE ?
C’est une sorte de "carte d’identité énergétique" du local.
Il indique sa consommation d’énergie et son impact sur l’environnement.
Le bien est classé de "A" (meilleure catégorie) à "G" (moins bonne catégorie).
Quand est-il obligatoire ?
Pour tous les locaux commerciaux, sauf les bâtiments inférieurs à 50 m².
Le bailleur doit :
- mentionner le classement énergétique du local dans toute annonce
- tenir à disposition le diagnostic de tout locataire intéressé par la location
- joindre le diagnostic au contrat de location
Durée de validité
Le DPE est valable 10 ans, mais doit être refait en cas de travaux modifiant la performance énergétique.
Toutefois, les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location.
Sanctions en cas d’absence
Sans DPE, le bailleur s’expose à plusieurs choses :
- Annulation du contrat de bail
- Versement de dommages et intérêts au locataire (surcoût de consommation, loyer excessif, etc.)
- Versement de dommages et intérêts au locataire pour manquement à son obligation d'information
Le diagnostic amiante
Le diagnostic technique amiante n'est pas obligatoirement annexé mais il doit être tenu à jour par le bailleur et mis à disposition du locataire.
Mon conseil : si, en tant que bailleur, vous détenez ce diagnostic, annexez-le au contrat. Cela démontrera votre bonne foi et vous permettra de démontrer avoir fourni au locataire toutes les informations requises.
Pourquoi ce diagnostic ?
L’amiante est très dangereux pour la santé, lorsqu'il est effrité et produit de la poussière.
Ce diagnostic permet de vérifier la présence éventuelle dans le bâtiment.
Locaux concernés
Tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
Durée de validité
Depuis le 1er juillet 2013, sa durée est illimitée.
L’ERP (État des Risques et Pollutions)
Qu’est-ce que l’ERP ?
Ce document recense les risques naturels (inondations, séismes…), miniers, technologiques ou liés à la pollution.
Exemples :
- Radioactivité
- Activité industrielle ou chimique dangereuse
- Recul du retrait de côte
-
Quand est-il obligatoire ?
Dès que le local se situe dans une zone définie comme exposée à des risques, à savoir :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
- Zone de sismicité
- Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif
- Zone exposée au recul du trait de côte
- Zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.
Pour l'obtenir, c'est très simple : il vous suffit d'aller sur le site "Géorisque" > Entre l'adresse souhaitée dans la barre de recherches > Cliquez sur "Télécharger le rapport de risques près de chez moi"
Durée de validité
Seulement 6 mois ! Attention à ne pas utiliser un diagnostic périmé lors de la signature.
Le diagnostic plomb (CREP)
Cas concernés
Seulement pour les locaux mixtes (commerce + habitation) construits avant le 1er janvier 1949.
Validité
Si du plomb est trouvé, le diagnostic est valable 6 ans pour les baux (1 an en cas de vente).
En l'absence de plomb, sa validité est illimitée.
L’annexe environnementale
Qui est concerné ?
Les baux de locaux de plus de 2 000 m² (bureaux ou commerces).
Contenu
Elle inclut des données sur :
- la consommation énergétique,
- l’eau,
- la gestion des déchets,
- les équipements.
Conséquences de l’absence de diagnostics
Sans diagnostics, le bail peut être :
- annulé,
- le loyer réduit,
- ou le propriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.
Diagnostics et renouvellement de bail commercial
Théoriquement, lors d’un renouvellement, il n'est pas obligatoire de fournir au locataire la copie du DPE.
Cependant, je vous conseille de vérifier si les diagnostics sont toujours valides.
Si leur durée est dépassée (ex. ERP > 6 mois), je vous conseille de les refaire.
Ainsi, en tant que bailleur, vous pourrez démontrer avoir parfaitement informé votre locataire.
Comment vérifier la validité des diagnostics avant signature
Un bon réflexe : demander les originaux, vérifier la date et la certification du diagnostiqueur.
Comment obtenir les diagnostics obligatoires
Seul un diagnostiqueur certifié peut les réaliser.
Les coûts varient selon la taille du local, mais comptez généralement entre 300 € et 1 000 €.
Conseils pratiques pour propriétaires et locataires
- Anticipez avant la signature pour éviter tout blocage.
- Relisez attentivement les annexes.
- Conservez un dossier de diagnostics à jour.
Conclusion
En 2025, conclure un bail commercial sans diagnostics obligatoires, c’est un peu comme rouler sans assurance : risqué et dangereux.
Le DPE et l’ERP sont incontournables, auxquels peut s'ajouter l'annexe environnementale pour les locations de surfaces supérieures à 2 000 m².
Mieux vaut donc s’entourer de professionnels pour sécuriser son bail et éviter les mauvaises surprises.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
Mon rôle est de vous permettre de comprendre vos droits, d’identifier les leviers d’action et d’agir rapidement, que ce soit par la négociation ou devant le tribunal.
J'ai choisi de m’installer à Bressuire pour proposer une relation de proximité, humaine et accessible à mes clients.
Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
1. Quelles sont les sanctions pour absence de diagnostics obligatoires ?
Le locataire peut demander l'anéantissement du bail, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts.
2. Le DPE est-il obligatoire pour tous les locaux commerciaux ?
Oui, sauf rares exceptions (par exemple, locaux inférieurs à 50 m²).
3. Quels diagnostics sont nécessaires pour un renouvellement de bail ?
Normalement vous n'avez pas à fournir de nouveau les diagnostics. Je vous conseille quand même de fournir les mêmes que pour la signature initiale, sous réserve qu’ils soient toujours valides.
4. Comment savoir si un diagnostic est encore valable ?
Chaque diagnostic indique sa durée de validité sur le rapport. Vérifiez la date avant signature.
5. Quels documents sont obligatoires pour un bail commercial ?
Au minimum : DPE et ERP (annexe environnementale si location de locaux supérieurs à 2 000 m²).
