Dernière mise à jour : 25 mars 2026
Bail commercial et liquidation judiciaire : que devient votre bail ?
Votre locataire vient d'être placé en liquidation judiciaire et vous ne savez pas ce que devient votre bail commercial. Ou bien c'est votre propre activité qui est concernée, et vous craignez de perdre votre local. Dans les deux cas, la situation est anxiogène, et les règles juridiques méritent d'être comprises rapidement.
Dans cet article, je vous explique ce que prévoit le Code de commerce pour le bail commercial en cas de liquidation judiciaire. Vous saurez quels sont vos droits, vos délais pour agir, et les erreurs à éviter, que vous soyez bailleur ou locataire.
Qu'est-ce qu'une liquidation judiciaire ?
La liquidation judiciaire est une procédure collective prononcée par le tribunal lorsqu'une entreprise est en cessation des paiements et que son redressement est manifestement impossible. Elle entraîne en principe la fin de l'activité et la vente des actifs pour rembourser les créanciers.
Un liquidateur judiciaire est alors nommé par le tribunal. C'est lui qui prend en main la gestion de l'entreprise, décide du sort des contrats en cours, et répartit le produit de la vente des actifs entre les créanciers selon un ordre de priorité fixé par la loi.
Le bail commercial fait partie de ces contrats en cours. Son sort dépend des décisions du liquidateur, mais aussi des droits que la loi reconnaît au bailleur.
La liquidation judiciaire entraîne-t-elle automatiquement la résiliation du bail ?
Non. L'ouverture d'une liquidation judiciaire ne met pas fin au bail commercial. C'est le principe fondamental posé par l'article L145-45 du Code de commerce : le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité du débiteur.
L'article précise même que toute clause du bail qui prévoirait une résiliation automatique en cas de procédure collective est réputée non écrite. En d'autres termes, même si votre bail contient une telle clause, elle ne produira aucun effet.
Ce principe de continuation s'applique même si le locataire avait accumulé des arriérés de loyers avant l'ouverture de la procédure. Le bailleur ne peut pas s'opposer à la poursuite du bail décidée par le liquidateur.
Qui décide du sort du bail commercial en liquidation judiciaire ?
C'est le liquidateur judiciaire qui décide seul de poursuivre ou non le bail commercial. L'article L641-11-1 du Code de commerce lui confère cette faculté exclusive : il a seul le pouvoir d'exiger l'exécution des contrats en cours, à condition de fournir la prestation promise au cocontractant.
Concrètement, s'il décide de poursuivre le bail, le liquidateur doit payer les loyers qui deviennent exigibles après le jugement d'ouverture. Il doit aussi s'assurer qu'il disposera des fonds nécessaires à cet effet.
Sa décision de poursuite peut être expresse (courrier au bailleur) ou tacite (simple paiement des loyers sans information formelle). Elle s'impose au bailleur, qui ne peut pas s'y opposer.
En tant que bailleur, vous pouvez toutefois mettre en demeure le liquidateur de se prononcer sur le sort du bail. S'il ne répond pas dans le délai d'un mois, le bail est en principe résilié de plein droit. C'est un levier important pour éviter une situation d'attente prolongée.
Comment le bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail ?
L'article L641-12 du Code de commerce prévoit trois cas de résiliation du bail en liquidation judiciaire. Je les détaille ci-dessous.
Résiliation par décision du liquidateur
Le bail est résilié au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas le poursuivre. Le liquidateur n'a pas à justifier cette décision. Dès réception du courrier, le bailleur peut exiger la libération des lieux et la remise des clés.
Résiliation pour causes antérieures au jugement d'ouverture
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour des motifs antérieurs au jugement de liquidation judiciaire. Par exemple, pour des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure.
Attention : il doit introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire s'il ne l'a pas déjà fait avant.
Résiliation pour loyers impayés postérieurs au jugement d'ouverture
C'est le cas le plus fréquent en pratique. Si le liquidateur a décidé de poursuivre le bail mais ne paie pas les loyers échus après l'ouverture de la procédure, le bailleur peut agir en résiliation.
Il doit cependant respecter un délai de carence de trois mois à compter du jugement d'ouverture, comme le prévoit l'article L622-14 du Code de commerce auquel renvoie l'article L641-12. Ce n'est qu'après l'expiration de ce délai qu'il peut saisir le juge-commissaire.
Pourquoi le délai de trois mois est-il si important ?
Le délai de trois mois est un piège fréquent pour les bailleurs qui agissent trop vite. Toute demande en résiliation déposée avant l'expiration de ce délai est irrecevable.
La Cour de cassation l'a clairement rappelé dans un arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-15.576). Dans cette affaire, le bailleur avait saisi le juge-commissaire un mois seulement après le jugement de liquidation judiciaire. Sa demande a été déclarée irrecevable.
La Cour a aussi précisé deux points essentiels. D'abord, le respect du délai s'apprécie à la date de la requête, et non à la date à laquelle le juge statue. Ensuite, lorsque la liquidation judiciaire est prononcée après la résolution d'un plan de redressement, il s'agit d'une nouvelle procédure : le délai de trois mois court alors à compter de ce nouveau jugement.
Un arrêt plus récent du 12 juin 2025 (n° 23-22.076) a confirmé cette analyse. La chambre commerciale a jugé que la liquidation judiciaire ouverte à la suite de la résolution d'un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective. Les loyers impayés pendant le redressement deviennent des créances antérieures à cette nouvelle procédure et ne permettent plus de fonder une action en résiliation.
La clause résolutoire est-elle paralysée par la liquidation judiciaire ?
Oui, dès le jugement d'ouverture, la clause résolutoire est paralysée. L'article L622-21 du Code de commerce interdit toute action en justice tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent, dès lors que la créance est antérieure au jugement d'ouverture.
Cela signifie que si vous avez, en tant que bailleur, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire avant l'ouverture de la procédure, mais qu'aucune décision de justice définitive n'a constaté l'acquisition de cette clause, les effets du commandement sont suspendus. Vous ne pouvez plus vous en prévaloir.
En revanche, si une décision passée en force de chose jugée a constaté la résiliation du bail avant le jugement d'ouverture, elle reste opposable. C'est la nuance rappelée par l'arrêt du 12 juin 2025 précité : seule une décision définitive (sans recours possible) produit ses effets dans le cadre de la nouvelle procédure.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 18 mai 2022 (n° 20-22.164) que lorsque le juge-commissaire est saisi d'une demande de résiliation pour loyers impayés postérieurs, il ne peut pas accorder de délais de paiement au locataire. Il doit simplement constater si les conditions de la résiliation sont réunies.
Le bail commercial peut-il être cédé en liquidation judiciaire ?
Oui. Le bail commercial peut être cédé de deux manières en liquidation judiciaire : dans le cadre d'un plan de cession, ou de manière isolée.
Cession dans le cadre d'un plan de cession
Lorsque le tribunal arrête un plan de cession totale ou partielle de l'entreprise, il détermine les contrats nécessaires au maintien de l'activité. Le bail commercial peut être inclus dans ce plan, et dans ce cas, sa cession s'impose au bailleur sans qu'il puisse s'y opposer. Le repreneur est alors tenu de respecter les conditions du bail telles qu'elles existaient au jour du jugement d'ouverture.
Cession isolée du bail
En dehors d'un plan de cession, le bail peut être cédé séparément. L'article L642-19 du Code de commerce prévoit que le juge-commissaire peut ordonner la vente aux enchères publiques ou autoriser la vente de gré à gré du droit au bail.
Attention cependant : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt important du 19 avril 2023 (n° 21-20.655), que la cession du droit au bail, même autorisée par le juge-commissaire, doit respecter les clauses du contrat de bail. Si le bail prévoit une clause d'agrément, le bailleur peut s'opposer à la cession si le cessionnaire ne convient pas. La seule clause écartée est celle qui impose au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire.
C'est un point à ne pas négliger si vous êtes bailleur : vérifiez les clauses de votre bail commercial pour savoir si vous disposez d'un droit d'agrément du repreneur.
Comment récupérer les loyers impayés en liquidation judiciaire ?
Ici, il faut distinguer deux catégories de loyers, car leur traitement est radicalement différent.
Les loyers antérieurs au jugement d'ouverture
Ce sont des créances antérieures. Le bailleur doit les déclarer au passif de la procédure dans le délai légal. Il ne peut plus en poursuivre le paiement directement. Il sera payé, s'il l'est, dans l'ordre de priorité des créanciers. En pratique, les chances de recouvrement sont souvent faibles.
Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture
Si le liquidateur a décidé de poursuivre le bail, les loyers postérieurs sont des créances privilégiées au sens de l'article L622-17 du Code de commerce. Elles bénéficient d'un paiement prioritaire sur les créances antérieures.
En cas de non-paiement de ces loyers postérieurs, le bailleur peut agir en résiliation du bail après le délai de trois mois, comme expliqué plus haut. Le juge-commissaire devra alors constater la résiliation, sans pouvoir accorder de délai de paiement au locataire.
Si le bail n'est pas poursuivi, le bailleur peut réclamer une indemnité d'occupation correspondant à la période pendant laquelle le liquidateur a occupé les lieux après la résiliation.
Que faire si vous êtes locataire en liquidation judiciaire ?
Si c'est votre activité qui fait l'objet d'une liquidation judiciaire, vous perdez la maîtrise de votre bail commercial. Les décisions reviennent désormais au liquidateur.
Cependant, si le tribunal autorise un maintien temporaire de l'activité, le bail peut être poursuivi le temps de rechercher un repreneur. Le locataire a alors tout intérêt à ce que les loyers soient régulièrement payés pour éviter une demande de résiliation du bailleur.
Si un plan de cession est envisagé, le bail commercial constitue souvent un actif essentiel du fonds de commerce. Sa perte peut rendre la cession impossible et réduire considérablement la valeur de l'entreprise.
Dans tous les cas, l'accompagnement d'un avocat en droit immobilier est essentiel pour défendre vos intérêts, que vous soyez bailleur confronté à la liquidation de votre locataire ou locataire en difficulté.
L'essentiel à retenir
La liquidation judiciaire ne résilie pas automatiquement le bail commercial. C'est un principe absolu posé par l'article L145-45 du Code de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Le liquidateur décide seul du sort du bail. Il peut le poursuivre, le résilier ou le céder. Le bailleur peut le mettre en demeure de se prononcer sous un mois.
Le bailleur doit respecter un délai de trois mois avant d'agir en résiliation pour loyers impayés postérieurs au jugement d'ouverture. Toute action prématurée est irrecevable.
La clause résolutoire est paralysée dès le jugement d'ouverture, sauf si une décision définitive l'a déjà constatée avant cette date.
La cession du bail doit respecter les clauses du contrat, notamment la clause d'agrément du bailleur, même en liquidation judiciaire.
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La liquidation judiciaire de mon locataire résilie-t-elle automatiquement le bail ?
Non. L'article L145-45 du Code de commerce prévoit que la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail. Toute clause contraire dans le bail est sans effet.
Combien de temps dois-je attendre avant de demander la résiliation du bail ?
Vous devez attendre trois mois après le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire avant de saisir le juge-commissaire en résiliation pour loyers impayés postérieurs.
Puis-je récupérer les loyers impayés avant la liquidation judiciaire ?
Ces loyers sont des créances antérieures. Vous devez les déclarer au passif de la procédure. Le paiement dépendra de l'actif disponible et de votre rang dans l'ordre des créanciers.
Le liquidateur peut-il poursuivre le bail sans me prévenir ?
Oui. La poursuite du bail peut être tacite, par simple paiement des loyers. Le liquidateur n'a pas l'obligation d'informer le bailleur. Vous pouvez lui adresser une mise en demeure pour le forcer à se prononcer.
Le bail peut-il être cédé sans mon accord ?
Dans le cadre d'un plan de cession, le bail peut être cédé sans l'accord du bailleur. En revanche, pour une cession isolée autorisée par le juge-commissaire, les clauses d'agrément du bail restent opposables.
